Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Kiel 2026

Hauspreise in Kiel

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Kiel liegt aktuell bei 3.719 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 2,5%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 5,9% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.513 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 1,2% gestiegen – von 3.675 €/m² auf 3.719 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Kiel sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Kiel

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Kiel liegt aktuell bei 3.363 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,3%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 7,3% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.135 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 1,4% gestiegen – von 3.318 €/m² auf 3.363 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Kiel sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

Die Kaufpreise für Häuser in Kiel zeigten zwischen 2021 und 2026 einen deutlichen Rückgang von 3.913 €/m² im vierten Quartal 2021 auf einen Tiefpunkt von 3.495 €/m² im ersten Quartal 2025, bevor sie sich bis zum zweiten Quartal 2026 auf 3.719 €/m² erholten. Die Mietpreise entwickelten sich kontinuierlich steigend von 9,87 €/m² im dritten Quartal 2021 auf 13,16 €/m² im zweiten Quartal 2026, was einem Anstieg von 33,3% entspricht. Der Gesamtrückgang der Kaufpreise von etwa 5,0% seit dem Höchststand Ende 2021 steht damit im deutlichen Kontrast zur Mietpreisentwicklung.

Der Kaufpreisfaktor sank von 31,7 im vierten Quartal 2021 kontinuierlich auf 23,5 im zweiten Quartal 2026, was einen Rückgang um 25,9% darstellt. Diese Entwicklung resultiert aus der Kombination von sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen, wobei insbesondere zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024 markante quartalsweise Rückgänge des Kaufpreisfaktors zu verzeichnen waren.

Hauspreise in Kiel nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Häuser zeigt sich in Kiel eine deutliche Spreizung zwischen den Stadtteilen: Während Düsternbrook mit 6.004 €/m² die Spitzenposition einnimmt, gefolgt von Blücherplatz mit 5.631 €/m² und Brunswik mit 5.333 €/m², liegen die günstigsten Kaufpreise in Ellerbek bei 2.915 €/m² und Gaarden-Ost bei 3.022 €/m². Die Preisveränderungen zum Vorjahr bewegen sich überwiegend im Bereich von 6,6 % bis 6,7 %, wobei Ravensberg und Elmschenhagen mit jeweils rund 5,3 % einen etwas moderateren Anstieg verzeichnen.

Die Mietpreise für Häuser präsentieren sich mit geringeren Unterschieden zwischen den Stadtteilen: Schilksee führt mit 14,59 €/m², dicht gefolgt von Holtenau mit 14,31 €/m² und Wik mit 14,08 €/m². Am unteren Ende der Preisskala liegen Elmschenhagen mit 12,25 €/m² und Neumühlen-Dietrichsdorf mit 12,31 €/m², wobei die Veränderungen zum Vorjahr einheitlich zwischen 5,7 % und 5,8 % liegen.

In Kiel zeigen die Kaufpreise für Wohnungen seit dem dritten Quartal 2021 eine deutliche Entwicklung: Nach einem Anstieg von 3.318 €/m² auf den Höchststand von 3.536 €/m² im dritten Quartal 2022 folgte ein Rückgang bis auf 3.083 €/m² im ersten Quartal 2025, bevor die Preise zuletzt wieder auf 3.363 €/m² im zweiten Quartal 2026 stiegen. Die Mietpreise entwickelten sich im selben Zeitraum kontinuierlich aufwärts von 8,59 €/m² auf 10,63 €/m², was einem Anstieg von 23,8 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor verringerte sich von 32,2 im dritten Quartal 2021 auf aktuell 26,4 im zweiten Quartal 2026. Diese Entwicklung resultiert aus der Kombination von zunächst stagnierenden bis sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig stetig steigenden Mietpreisen, wodurch sich die Relation zwischen beiden Werten deutlich verschoben hat.

Wohnungspreise in Kiel nach Stadtteilen

Die Kaufpreise für Wohnungen in Kiel zeigen eine deutliche Spreizung zwischen den Stadtteilen: Düsternbrook führt mit 5.581 €/m² die Preisliste an, gefolgt von Blücherplatz mit 4.879 €/m² und Brunswik mit 4.712 €/m². Am günstigsten sind Wohnungen in Gaarden-Ost mit 2.649 €/m², Mettenhof mit 2.753 €/m² und Ellerbek mit 2.768 €/m². Bemerkenswert ist die Preissteigerung in Mettenhof mit 9,8%, die deutlich über dem üblichen Niveau von rund 7,8% liegt.

Bei den Mietpreisen spiegelt sich die Rangfolge der Kaufpreise weitgehend wider: Düsternbrook liegt mit 13,45 €/m² an der Spitze, während Gaarden-Ost mit 9,38 €/m² die niedrigsten Mieten aufweist. Die Mietpreissteigerungen fallen mit Werten zwischen 2,5% und 3,4% deutlich moderater aus als die Kaufpreisentwicklung, wobei Düsternbrook mit 3,4% auch hier die höchste Dynamik zeigt.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Kiel kann man den Bodenrichtwert in Kiel heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 425 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 65 €/m² bis 2.800 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Kiel

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Kiel liegt aktuell bei 13,16 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 3%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 5,4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,49 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 33,3% gestiegen – von 9,87 €/m² auf 13,16 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Kiel

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Kiel liegt aktuell bei 10,63 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,5%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen jedoch um 2,1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 10,41 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,8% gestiegen – von 8,59 €/m² auf 10,63 €/m².

Kaufpreise der Region

In Kiel liegen die Kaufpreise bei 3.719 €/m² für Häuser und 3.363 €/m² für Wohnungen, womit die Landeshauptstadt im Mittelfeld ihrer Nachbargemeinden rangiert. Deutlich höhere Preisniveaus erreichen Heikendorf mit 4.654 €/m² für Häuser und 3.797 €/m² für Wohnungen sowie Kronshagen mit 4.612 €/m² für Häuser, während Schönkirchen mit 2.963 €/m² die niedrigsten Wohnungspreise aufweist.

Die Preisentwicklung in Kiel zeigt mit +5,9% bei Häusern und +7,3% bei Wohnungen moderate Zuwächse, die jedoch von mehreren Nachbarstädten übertroffen werden. Besonders dynamisch entwickelten sich die Hauspreise in Schwentinental mit +8,8% sowie Mönkeberg und Heikendorf mit jeweils +8,3%, während bei Wohnungen Melsdorf mit +9,3% und Molfsee mit +9,2% die stärksten Anstiege verzeichneten.

Mietspiegel der Region

Die Mietpreise in Kiel liegen bei 13,16 €/m² für Häuser und 10,63 €/m² für Wohnungen, wobei insbesondere die Häusermieten mit 5,4% deutlich stärker gestiegen sind als die Wohnungsmieten mit 2,1%. Im regionalen Vergleich positioniert sich Kiel im mittleren bis oberen Preissegment, wird aber bei den Wohnungsmieten von fast allen Nachbarstädten übertroffen.

Heikendorf weist mit 12,17 €/m² die höchsten Wohnungsmieten der Region auf, während Kronshagen und Altenholz mit 13,52 €/m² bzw. 13,46 €/m² bei den Häusermieten knapp über Kiel liegen. Auffällig ist Neuwittenbek mit deutlich geringeren Preissteigerungen von nur 3,1% bei Häusern und 1,0% bei Wohnungen, während alle anderen Nachbarstädte Steigerungsraten von über 5,6% bei Häusern verzeichnen.

Die Immobilienpreise in Kiel werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Kiel besser einschätzen zu können.