Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Freiburg im Breisgau 2026

Hauspreise in Freiburg im Breisgau

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 5.372 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,6%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise jedoch um 3,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.185 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 4% gestiegen – von 5.166 €/m² auf 5.372 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Freiburg im Breisgau

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 5.246 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,6%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 2,4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.122 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 5,9% gestiegen – von 4.953 €/m² auf 5.246 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

Die Kaufpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau lagen im dritten Quartal 2021 bei 5.166 €/m² und erreichten im zweiten Quartal 2022 mit 5.936 €/m² ihren Höchststand. Danach gaben sie bis auf 5.081 €/m² im zweiten Quartal 2025 nach, stiegen im ersten Quartal 2026 um 5,0 % auf 5.428 €/m² und lagen zuletzt bei 5.372 €/m². Die Mietpreise stiegen im selben Zeitraum nahezu kontinuierlich von 12,62 €/m² auf 15,50 €/m², was einem Plus von 22,8 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor sank von 38,1 im ersten Quartal 2022 auf 28,3 im vierten Quartal 2025 und liegt aktuell bei 28,9. Der Rückgang resultiert aus sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mieten, wobei der Faktor im ersten Quartal 2026 durch den Kaufpreisanstieg vorübergehend auf 29,4 zulegte.

Hauspreise in Freiburg im Breisgau nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Häuser liegt Herdern mit 6.664 €/m² an der Spitze, gefolgt von Waldsee mit 6.372 €/m² und Günterstal mit 6.212 €/m². Am unteren Ende rangiert Munzingen mit 4.039 €/m², während auch Hochdorf mit 4.394 €/m² deutlich darunter liegt. Die Kaufpreise stiegen in allen genannten Stadtteilen gegenüber dem Vorjahr um 3,1 % bis 3,3 %.

Bei den Mietpreisen führt Herdern mit 16,83 €/m² vor Neuburg mit 16,71 €/m² und Oberau mit 16,70 €/m², während Munzingen mit 12,67 €/m² und Tiengen mit 13,23 €/m² die niedrigsten Werte aufweisen. Die Mieten legten zum Vorjahr mit 1,1 % bis 1,2 % deutlich schwächer zu als die Kaufpreise, wobei Hochdorf mit 1,2 % und Altstadt mit 1,2 % die höchsten Zuwächse verzeichnen.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau stiegen von 4.953 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 5.414 €/m² im dritten Quartal 2022, sanken bis zum vierten Quartal 2023 auf 4.929 €/m² und erreichten im dritten Quartal 2026 mit 5.246 €/m² wieder das Niveau von Anfang 2022. Die Mietpreise stiegen im gesamten Zeitraum nahezu stetig von 11,61 €/m² auf 14,86 €/m², was einem Plus von 28,0 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im dritten Quartal 2022 mit 37,4 seinen Höchstwert und fiel bis zum dritten Quartal 2026 auf 29,4, was einem Rückgang von 21,4 % entspricht. Die Verringerung des Faktors ergab sich zunächst aus sinkenden Kaufpreisen bei weiter steigenden Mieten, seit 2024 vor allem aus den anhaltend steigenden Mieten bei insgesamt nur moderat veränderten Kaufpreisen.

Wohnungspreise in Freiburg im Breisgau nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen in Freiburg liegt die Altstadt mit 6.544 €/m² an der Spitze, gefolgt von Herdern mit 6.366 €/m² und Neuburg mit 6.323 €/m². Am unteren Ende stehen Munzingen mit 3.778 €/m² und Waltershofen mit 3.898 €/m², wobei die Kaufpreise im Vorjahresvergleich überall moderat zwischen 1,5 % und 2,9 % stiegen, am stärksten in Herdern mit 2,9 %.

Bei den Mieten führen Herdern mit 16,33 €/m² und Wiehre mit 16,23 €/m², während Munzingen mit 12,39 €/m² und Waltershofen mit 12,56 €/m² die niedrigsten Werte aufweisen. Die Mietpreise legten mit 5,0 % bis 6,4 % deutlich stärker zu als die Kaufpreise, mit dem größten Anstieg in der Wiehre (6,4 %) und in Vauban (6,4 %).

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Freiburg im Breisgau kann man den Bodenrichtwert in Freiburg im Breisgau heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 584 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 65 €/m² bis 24.000 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Freiburg im Breisgau

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 15,5 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,3%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 2,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 15,11 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 22,8% gestiegen – von 12,62 €/m² auf 15,5 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Freiburg im Breisgau

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 14,86 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,3%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 5,7% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 14,06 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 28% gestiegen – von 11,61 €/m² auf 14,86 €/m².

Kaufpreise der Region

In Freiburg im Breisgau liegen die Kaufpreise für Häuser bei 5.372 €/m² (+3,6 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 5.246 €/m² (+2,4 %), während die Häuserpreise in allen zehn Nachbarstädten um 1,6 bis 1,7 % sanken und die Wohnungspreise dort einheitlich um rund 3,4 % stiegen. Damit verzeichnet Freiburg als einzige Stadt im Vergleich ein Plus bei den Häusern, bleibt beim Wohnungspreiswachstum aber hinter dem Umland zurück.

Die höchsten Preise im Umland weist Merzhausen mit 5.794 €/m² für Häuser und 5.629 €/m² für Wohnungen auf, womit der Ort Freiburg in beiden Segmenten übertrifft; Au liegt bei Wohnungen mit 5.251 €/m² knapp über und bei Häusern mit 5.239 €/m² knapp unter dem Freiburger Niveau. Am unteren Ende stehen Pfaffenweiler mit 3.960 €/m² bei Häusern sowie Sölden mit 3.876 €/m² bei Wohnungen.

Mietspiegel der Region

In Freiburg im Breisgau liegen die Mietpreise bei 15,50 €/m² für Häuser (+2,6 % zum Vorjahr) und bei 14,86 €/m² für Wohnungen (+5,7 %), wobei der Anstieg bei Wohnungen deutlich über dem der Nachbarstädte von etwa 3,4 % liegt. Die Hauspreise legten in Freiburg ebenfalls stärker zu als im Umland, wo die Veränderungen zwischen 1,2 % und 1,3 % liegen.

Am höchsten sind die Mieten in Merzhausen mit 15,61 €/m² für Häuser und 15,41 €/m² für Wohnungen, womit der Ort sogar über dem Freiburger Niveau liegt, gefolgt von Gundelfingen und Au. Die niedrigsten Werte weist Pfaffenweiler mit 12,84 €/m² bei Häusern und 12,23 €/m² bei Wohnungen auf, dicht gefolgt von Schallstadt und Sölden.

Die Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Freiburg im Breisgau besser einschätzen zu können.