Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Freiburg im Breisgau 2026

Hauspreise in Freiburg im Breisgau

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 5.418 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 3,9%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.209 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 10,4% gestiegen – von 4.910 €/m² auf 5.418 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Freiburg im Breisgau

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 5.207 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,4%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 3,5% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.031 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7,6% gestiegen – von 4.839 €/m² auf 5.207 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

Die Kaufpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau zeigten vom zweiten Quartal 2021 bis zum ersten Quartal 2022 einen deutlichen Anstieg von 4.910 €/m² auf 5.740 €/m², erreichten im zweiten Quartal 2022 ihren Höchststand von 5.892 €/m² und fielen anschließend bis zum vierten Quartal 2024 auf 5.274 €/m² zurück. Seit Anfang 2025 stabilisierten sich die Preise und stiegen bis zum ersten Quartal 2026 wieder auf 5.418 €/m² an. Die Mietpreise entwickelten sich kontinuierlicher mit einem Anstieg von 12,39 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 15,36 €/m² im ersten Quartal 2026, was einer Gesamtsteigerung von 24,0 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor stieg von 33,0 im zweiten Quartal 2021 auf einen Spitzenwert von 38,1 im ersten Quartal 2022 und sank danach kontinuierlich auf 28,3 im vierten Quartal 2025, bevor er im ersten Quartal 2026 wieder leicht auf 29,4 anstieg. Diese Entwicklung ist primär auf die stärker fallenden Kaufpreise ab Mitte 2022 bei gleichzeitig weiter steigenden Mietpreisen zurückzuführen, wodurch sich das Verhältnis zwischen beiden Werten deutlich verringerte.

Hauspreise in Freiburg im Breisgau nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Häuser in Freiburg im Breisgau zeigt sich eine deutliche Spreizung zwischen den Stadtteilen: Herdern führt mit 6.721 €/m² die Rangliste an, gefolgt von Waldsee mit 6.426 €/m² und Günterstal mit 6.265 €/m². Am günstigsten sind Häuser in Munzingen mit 4.073 €/m², Hochdorf mit 4.432 €/m² und Tiengen mit 4.480 €/m². Die Veränderungen zum Vorjahr bewegen sich bei allen Stadtteilen im moderaten Bereich zwischen 2,0% und 2,3%.

Bei den Mietpreisen liegt ebenfalls Herdern vorn mit 16,69 €/m², dicht gefolgt von Neuburg mit 16,57 €/m² und Oberau mit 16,55 €/m². Die niedrigsten Mieten verzeichnen Munzingen mit 12,57 €/m², Tiengen mit 13,12 €/m² und Waltershofen mit 13,33 €/m². Die Mietpreisentwicklung fällt mit Veränderungsraten zwischen 0,4% und 0,5% deutlich moderater aus als bei den Kaufpreisen.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau zeigten zwischen dem zweiten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2022 einen Anstieg von 4.839 €/m² auf 5.248 €/m², erreichten im dritten Quartal 2022 ihren Höchststand bei 5.405 €/m² und fielen anschließend bis zum ersten Quartal 2024 auf 4.898 €/m². Seit dem zweiten Quartal 2024 stabilisierten sich die Kaufpreise und erreichten im ersten Quartal 2026 wieder 5.207 €/m². Die Mietpreise entwickelten sich kontinuierlich aufwärts von 11,56 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 14,51 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Anstieg von rund 25,5 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor verringerte sich deutlich von 34,9 im zweiten Quartal 2021 auf 29,9 im ersten Quartal 2026, was einer Reduktion von etwa 14,3 % entspricht. Diese Entwicklung resultierte primär aus den rückläufigen Kaufpreisen zwischen 2022 und 2024 bei gleichzeitig stetig steigenden Mietpreisen, während die jüngste Erholung der Kaufpreise seit Mitte 2024 den Rückgang des Faktors verlangsamte.

Wohnungspreise in Freiburg im Breisgau nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen zeigt sich in Freiburg im Breisgau eine deutliche Spreizung zwischen zentralen und peripheren Lagen. Die Altstadt führt mit 6.496 €/m² die Rangliste an, gefolgt von Herdern mit 6.308 €/m² und Neuburg mit 6.266 €/m², während die Außenstadtteile Munzingen mit 3.749 €/m², Waltershofen mit 3.868 €/m² und Tiengen mit 3.949 €/m² die niedrigsten Preise aufweisen. Die Veränderungsraten zum Vorjahr bewegen sich relativ einheitlich zwischen 3,1 % und 3,7 %, wobei Mundenhof mit 2,9 % die geringste Steigerung verzeichnet.

Die Mietpreise folgen einem ähnlichen Muster mit Herdern an der Spitze bei 15,95 €/m², Wiehre bei 15,80 €/m² und Oberau bei 15,45 €/m², während Munzingen mit 12,13 €/m², Waltershofen mit 12,30 €/m² und Tiengen mit 12,69 €/m² das untere Segment bilden. Auffällig ist, dass die Mietpreise mit Steigerungsraten zwischen 6,9 % und 8,0 % deutlich stärker zulegten als die Kaufpreise, wobei Wiehre und Vauban mit jeweils 8,0 % die höchsten Anstiege verzeichneten.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Freiburg im Breisgau kann man den Bodenrichtwert in Freiburg im Breisgau heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 584 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 65 €/m² bis 24.000 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Freiburg im Breisgau

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 15,36 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 1,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 15,12 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 24% gestiegen – von 12,39 €/m² auf 15,36 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Freiburg im Breisgau

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau liegt aktuell bei 14,51 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 2,7%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 5,1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 13,81 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 25,5% gestiegen – von 11,56 €/m² auf 14,51 €/m².

Kaufpreise der Region

Freiburg im Breisgau verzeichnet mit 5.418 €/m² für Häuser und 5.207 €/m² für Wohnungen ein hohes Preisniveau, das nur von Merzhausen mit 5.934 €/m² bzw. 5.559 €/m² übertroffen wird. Während Freiburg mit +4,0% bei Häusern und +3,5% bei Wohnungen einen deutlichen Preisanstieg zum Vorjahr aufweist, verzeichnen sämtliche Nachbarstädte bei Häusern einen Rückgang zwischen -2,2% und -2,3%.

Die günstigsten Kaufpreise im Umland finden sich in Pfaffenweiler mit 4.055 €/m² für Häuser und in Sölden mit 3.828 €/m² für Wohnungen. Der Preisunterschied zwischen Freiburg und den umliegenden Gemeinden beträgt bis zu 1.328 €/m² bei Wohnungen, wobei die Nachbarstädte bei Wohnungen einheitlich ein moderates Wachstum von rund +3,5% verzeichnen.

Mietspiegel der Region

Freiburg im Breisgau verzeichnet mit 15,36 €/m² für Häuser und 14,51 €/m² für Wohnungen die höchsten Mietpreise in der Region, wobei nur Merzhausen mit 15,48 €/m² bei Häusern knapp darüber liegt. Die Wohnungsmieten in Freiburg stiegen mit 5,07 % deutlich stärker als die Hausmieten mit 1,59 %, während Au und Gundelfingen mit 14,68 €/m² bzw. 14,88 €/m² ebenfalls überdurchschnittliche Hausmieten aufweisen.

Die günstigsten Mietpreise finden sich in Pfaffenweiler mit 11,97 €/m² für Wohnungen und 12,73 €/m² für Häuser, gefolgt von Schallstadt und Sölden. Auffällig ist, dass die Wohnungsmieten in allen Nachbarstädten mit etwa 5,6 % deutlich stärker stiegen als die Hausmieten, die lediglich um 0,4 bis 0,5 % zulegten.

Die Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Freiburg im Breisgau besser einschätzen zu können.