Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Freiburg im Breisgau-Altstadt 2026

Hauspreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 5.287 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 3,7%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 3,5% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.109 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 10,4% gestiegen – von 4.789 €/m² auf 5.287 €/m².

Wohnungspreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 6.474 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 3% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 6.286 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7,4% gestiegen – von 6.025 €/m² auf 6.474 €/m².

In Freiburg im Breisgau-Altstadt zeigten die Kaufpreise für Häuser über den letzten fünf Jahre eine deutliche Aufwärtsbewegung von 4.789 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 5.287 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Anstieg von 10,4% entspricht. Die Mietpreise entwickelten sich im gleichen Zeitraum von 13,16 €/m² auf 16,30 €/m², was einer Steigerung von 23,9% gleichkommt. Beide Preisentwicklungen verliefen nicht linear, sondern zeigten insbesondere in den Quartalen des Jahres 2022 starke Schwankungen mit zwischenzeitlichen Rückgängen.

Der Kaufpreisfaktor sank im Beobachtungszeitraum von 30,3 auf 27,0, was einem Rückgang von 10,9% entspricht. Diese Entwicklung resultiert aus den deutlich stärker gestiegenen Mietpreisen im Vergleich zu den Kaufpreisen, wobei der Kaufpreisfaktor seinen Höchststand im ersten Quartal 2022 mit 35,0 erreichte und anschließend kontinuierlich zurückging.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Die Kaufpreise für Häuser in den Stadtteilen rund um die Altstadt zeigen eine deutliche Spreizung: Während Herdern mit 6.721 €/m² die Spitzenposition einnimmt, gefolgt von Oberau mit 6.254 €/m² und Wiehre mit 6.253 €/m², liegen Haslach mit 4.611 €/m² und Weingarten mit 4.765 €/m² im unteren Preissegment. Die Veränderungen zum Vorjahr bewegen sich einheitlich in einem moderaten Rahmen zwischen 2,16 % und 2,33 %.

Bei den Mietpreisen führt ebenfalls Herdern mit 16,69 €/m², während Weingarten mit 15,27 €/m² und Betzenhausen mit 15,43 €/m² die niedrigsten Mieten aufweisen. Die Mietpreissteigerungen fallen mit Werten zwischen 0,38 % und 0,46 % deutlich verhaltener aus als die Kaufpreisentwicklung.

Die Kaufpreise für Wohnungen in der Freiburger Altstadt zeigten zwischen dem zweiten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2022 einen deutlichen Anstieg von 6.025 €/m² auf 6.513 €/m², erreichten im dritten Quartal 2022 mit 6.808 €/m² ihren Höchststand und fielen anschließend bis zum vierten Quartal 2024 auf 6.274 €/m² ab. Seit dem ersten Quartal 2025 ist eine Stabilisierung auf einem Niveau um 6.400 €/m² zu beobachten. Die Mietpreise entwickelten sich kontinuierlicher und stiegen von 11,90 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 14,94 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Zuwachs von rund 25,5 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor sank im betrachteten Zeitraum deutlich von 42,2 auf 36,1, was durch die gegenläufige Entwicklung von stagnierenden bis leicht sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen verursacht wurde. Besonders stark fiel der Kaufpreisfaktor zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem vierten Quartal 2024 von 44,5 auf 37,5, während sich die Entwicklung seit Anfang 2025 mit Werten zwischen 36,8 und 37,2 stabilisiert hat.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen zeigt Herdern mit 6.308 €/m² das höchste Preisniveau, dicht gefolgt von Neuburg mit 6.266 €/m². Am günstigsten ist Weingarten mit 4.597 €/m², während auch Haslach mit 4.948 €/m² deutlich unter dem Durchschnitt liegt. Die Kaufpreissteigerungen zum Vorjahr bewegen sich einheitlich im Bereich von 3,1 % bis 4,4 %, wobei Stühlinger mit 4,4 % die stärkste Dynamik aufweist.

Die Mietpreise werden von Herdern mit 15,95 €/m² angeführt, während Wiehre mit 15,80 €/m² ebenfalls ein sehr hohes Niveau erreicht. Weingarten bleibt mit 13,97 €/m² auch bei den Mieten am günstigsten. Die Mietpreisentwicklung fällt mit Steigerungen zwischen 6,9 % und 8,5 % deutlich dynamischer aus als bei den Kaufpreisen, wobei Haslach mit 8,5 % und Wiehre sowie Vauban mit jeweils 8,0 % die höchsten Zuwächse verzeichnen.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt kann man den Bodenrichtwert in Freiburg im Breisgau-Altstadt heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 3.241 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 420 €/m² bis 24.000 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 16,3 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser jedoch um 0,9% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 16,15 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 23,9% gestiegen – von 13,16 €/m² auf 16,3 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 14,94 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 3%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,9% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 14,24 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 25,6% gestiegen – von 11,9 €/m² auf 14,94 €/m².

Kaufpreise der Region

Freiburg im Breisgau verzeichnet mit 5.418 €/m² für Häuser und 5.207 €/m² für Wohnungen ein hohes Preisniveau, das nur von Merzhausen mit 5.934 €/m² bzw. 5.559 €/m² übertroffen wird. Während Freiburg mit +4,0% bei Häusern und +3,5% bei Wohnungen einen deutlichen Preisanstieg zum Vorjahr aufweist, verzeichnen sämtliche Nachbarstädte bei Häusern einen Rückgang zwischen -2,2% und -2,3%.

Die günstigsten Kaufpreise im Umland finden sich in Pfaffenweiler mit 4.055 €/m² für Häuser und in Sölden mit 3.828 €/m² für Wohnungen. Der Preisunterschied zwischen Freiburg und den umliegenden Gemeinden beträgt bis zu 1.328 €/m² bei Wohnungen, wobei die Nachbarstädte bei Wohnungen einheitlich ein moderates Wachstum von rund +3,5% verzeichnen.

Mietspiegel der Region

Freiburg im Breisgau verzeichnet mit 15,36 €/m² für Häuser und 14,51 €/m² für Wohnungen die höchsten Mietpreise in der Region, wobei nur Merzhausen mit 15,48 €/m² bei Häusern knapp darüber liegt. Die Wohnungsmieten in Freiburg stiegen mit 5,07 % deutlich stärker als die Hausmieten mit 1,59 %, während Au und Gundelfingen mit 14,68 €/m² bzw. 14,88 €/m² ebenfalls überdurchschnittliche Hausmieten aufweisen.

Die günstigsten Mietpreise finden sich in Pfaffenweiler mit 11,97 €/m² für Wohnungen und 12,73 €/m² für Häuser, gefolgt von Schallstadt und Sölden. Auffällig ist, dass die Wohnungsmieten in allen Nachbarstädten mit etwa 5,6 % deutlich stärker stiegen als die Hausmieten, die lediglich um 0,4 bis 0,5 % zulegten.

Die Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Freiburg im Breisgau-Altstadt besser einschätzen zu können.