Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Freiburg im Breisgau-Altstadt 2026

Hauspreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 5.255 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,4%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise jedoch um 3,4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.083 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 4,3% gestiegen – von 5.039 €/m² auf 5.255 €/m².

Wohnungspreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 6.538 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,8%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 6.410 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 6% gestiegen – von 6.171 €/m² auf 6.538 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in der Freiburger Altstadt lagen im dritten Quartal 2021 bei 5.039 €/m², erreichten im zweiten Quartal 2022 mit 5.771 €/m² ihren Höchstwert und gingen anschließend bis zum zweiten Quartal 2025 auf 4.981 €/m² zurück. Bis zum dritten Quartal 2026 erholten sie sich auf 5.255 €/m², womit sie 4,3 % unter dem Höchststand von 2022 liegen, während die Mietpreise im selben Zeitraum von 13,40 €/m² auf 16,49 €/m² (+23,1 %) stiegen.

Der Kaufpreisfaktor sank von 35,1 im ersten Quartal 2022 auf 26,6 im dritten Quartal 2026, was einem Rückgang von 24,2 % entspricht. Er ist damit sowohl auf die Kaufpreiskorrektur nach 2022 als auch auf kontinuierlich steigende Mieten zurückzuführen, wobei der Faktor zuletzt im ersten Quartal 2026 mit 27,0 kurzfristig anstieg, nachdem die Kaufpreise in diesem Quartal um 4,7 % zugelegt hatten.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Die höchsten Kaufpreise für Häuser weist Herdern mit 6.664 €/m² auf, gefolgt von Oberau mit 6.201 €/m² und Wiehre mit 6.200 €/m². Am unteren Ende liegen Haslach mit 4.572 €/m², Weingarten mit 4.725 €/m² und Stühlinger mit 4.892 €/m², wobei die Kaufpreise in allen Stadtteilen zwischen 3,2 % und 3,3 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind.

Bei den Mietpreisen liegt Herdern mit 16,83 €/m² vorn, dicht gefolgt von Neuburg mit 16,71 €/m² und Oberau mit 16,70 €/m², während Weingarten mit 15,40 €/m² und Betzenhausen mit 15,57 €/m² die niedrigsten Werte verzeichnen. Die Mietpreise stiegen im Vorjahresvergleich um 1,1 % bis 1,2 %, wobei Betzenhausen mit 1,2 % den stärksten Anstieg und Herdern mit 1,1 % den schwächsten Anstieg aufweist.

Der Kaufpreis für Wohnungen in der Freiburger Altstadt stieg von 6.171 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 6.825 €/m² im dritten Quartal 2022, sank anschließend bis zum ersten Quartal 2024 auf 6.152 €/m² und liegt im dritten Quartal 2026 bei 6.538 €/m², was gegenüber dem Ausgangswert einem Plus von 5,9 % entspricht. Der Mietpreis erhöhte sich im selben Zeitraum nahezu kontinuierlich von 11,95 €/m² auf 15,34 €/m², ein Anstieg um 28,4 %.

Der Kaufpreisfaktor sank von 43,0 im dritten Quartal 2021 auf 35,5 im dritten Quartal 2026, nachdem er im dritten Quartal 2022 mit 45,5 seinen Höchstwert erreicht hatte. Der Rückgang seit 2022 geht auf die Kombination aus zunächst fallenden Kaufpreisen bei weiter steigenden Mieten sowie auf einen seit 2024 deutlich stärkeren Mietanstieg (+15,4 %) gegenüber dem Kaufpreisanstieg (+6,3 %) zurück.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen führen Herdern mit 6.366 €/m² und Neuburg mit 6.323 €/m² die Stadtteile an, während Weingarten mit 4.633 €/m² und Haslach mit 4.987 €/m² am unteren Ende liegen. Zum Vorjahr stiegen die Kaufpreise am stärksten in Stühlinger mit 3,1 %, am geringsten in Wiehre mit 1,5 % und Vauban mit 1,5 %.

Bei den Mietpreisen verzeichnen Herdern mit 16,33 €/m² und Wiehre mit 16,23 €/m² die höchsten Werte, Weingarten mit 14,31 €/m² die niedrigsten. Die Mieten legten im Vergleich zum Vorjahr deutlich stärker zu als die Kaufpreise, mit Spitzenwerten in Wiehre mit 6,4 % und Vauban mit 6,4 %, während Herdern mit 5,1 % im unteren Bereich liegt.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt kann man den Bodenrichtwert in Freiburg im Breisgau-Altstadt heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 3.241 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 420 €/m² bis 24.000 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 16,49 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,6%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 2,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 16,13 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 23,1% gestiegen – von 13,4 €/m² auf 16,49 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Freiburg im Breisgau-Altstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Freiburg im Breisgau-Altstadt liegt aktuell bei 15,34 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,6%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 6,5% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 14,4 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 28,4% gestiegen – von 11,95 €/m² auf 15,34 €/m².

Kaufpreise der Region

In Freiburg im Breisgau liegen die Kaufpreise für Häuser bei 5.372 €/m² (+3,6 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 5.246 €/m² (+2,4 %), während die Häuserpreise in allen zehn Nachbarstädten um 1,6 bis 1,7 % sanken und die Wohnungspreise dort einheitlich um rund 3,4 % stiegen. Damit verzeichnet Freiburg als einzige Stadt im Vergleich ein Plus bei den Häusern, bleibt beim Wohnungspreiswachstum aber hinter dem Umland zurück.

Die höchsten Preise im Umland weist Merzhausen mit 5.794 €/m² für Häuser und 5.629 €/m² für Wohnungen auf, womit der Ort Freiburg in beiden Segmenten übertrifft; Au liegt bei Wohnungen mit 5.251 €/m² knapp über und bei Häusern mit 5.239 €/m² knapp unter dem Freiburger Niveau. Am unteren Ende stehen Pfaffenweiler mit 3.960 €/m² bei Häusern sowie Sölden mit 3.876 €/m² bei Wohnungen.

Mietspiegel der Region

In Freiburg im Breisgau liegen die Mietpreise bei 15,50 €/m² für Häuser (+2,6 % zum Vorjahr) und bei 14,86 €/m² für Wohnungen (+5,7 %), wobei der Anstieg bei Wohnungen deutlich über dem der Nachbarstädte von etwa 3,4 % liegt. Die Hauspreise legten in Freiburg ebenfalls stärker zu als im Umland, wo die Veränderungen zwischen 1,2 % und 1,3 % liegen.

Am höchsten sind die Mieten in Merzhausen mit 15,61 €/m² für Häuser und 15,41 €/m² für Wohnungen, womit der Ort sogar über dem Freiburger Niveau liegt, gefolgt von Gundelfingen und Au. Die niedrigsten Werte weist Pfaffenweiler mit 12,84 €/m² bei Häusern und 12,23 €/m² bei Wohnungen auf, dicht gefolgt von Schallstadt und Sölden.

Die Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau-Altstadt werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Freiburg im Breisgau-Altstadt besser einschätzen zu können.