Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm 2026

Hauspreise in Ulm

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm liegt aktuell bei 4.295 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 4,6%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 6,6% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.598 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 3,7% gefallen – von 4.459 €/m² auf 4.295 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Ulm sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Ulm

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm liegt aktuell bei 4.217 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 3,3%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 3,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.072 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 8,2% gestiegen – von 3.896 €/m² auf 4.217 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Ulm sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

In Ulm zeigen die Kaufpreise für Häuser über den letzten fünf Jahre einen deutlichen Anstieg von 4.459 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 5.099 €/m² im zweiten Quartal 2022, gefolgt von einem kontinuierlichen Rückgang auf 4.295 €/m² im ersten Quartal 2026. Die Mietpreise entwickelten sich von 10,56 €/m² im zweiten Quartal 2021 stetig aufwärts auf 13,04 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Anstieg von 23,5 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor stieg zunächst von 35,2 im zweiten Quartal 2021 auf einen Spitzenwert von 38,7 im zweiten Quartal 2022, hauptsächlich getrieben durch stark steigende Kaufpreise bei moderatem Mietwachstum. Seit dem dritten Quartal 2022 fällt der Faktor kontinuierlich auf aktuell 27,4, da die Kaufpreise um 15,8 % sanken, während die Mietpreise weiter um 18,7 % zulegten.

Hauspreise in Ulm nach Stadtteilen

Die Kaufpreise für Häuser in Ulm zeigen eine durchgängig rückläufige Entwicklung mit Preisrückgängen von rund 7,0% gegenüber dem Vorjahr in allen Stadtteilen. An der Spitze liegt Söflingen mit 4.919 €/m², gefolgt von Weststadt mit 4.813 €/m² und Oststadt mit 4.669 €/m², während die günstigsten Kaufpreise in Unterweiler mit 3.514 €/m², Eggingen mit 3.532 €/m² und Donaustetten mit 3.543 €/m² zu verzeichnen sind.

Bei den Mietpreisen präsentiert sich ein gegensätzliches Bild mit moderaten Anstiegen zwischen 0,9% und 1,0% im Jahresvergleich. Die höchsten Mieten werden in der Weststadt mit 14,0 €/m², der Innenstadt mit 13,79 €/m² und in Söflingen mit 13,71 €/m² aufgerufen, während Unterweiler mit 11,2 €/m², Donaustetten mit 11,39 €/m² und Eggingen mit 11,56 €/m² die niedrigsten Mietpreise aufweisen.

In Ulm zeigen sich bei Wohnungen über die letzten fünf Jahre deutlich unterschiedliche Entwicklungsphasen: Die Kaufpreise stiegen von 3.896 €/m² im zweiten Quartal 2021 zunächst kontinuierlich auf einen Höchstwert von 4.385 €/m² im dritten Quartal 2022, bevor sie bis zum vierten Quartal 2024 auf 4.019 €/m² sanken und anschließend wieder auf aktuell 4.217 €/m² anzogen. Die Mietpreise entwickelten sich konstanter mit einem Anstieg von 9,93 €/m² auf 12,14 €/m², was einem Gesamtplus von 22,3 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor veränderte sich von 32,7 auf aktuell 28,9 und durchlief dabei markante Schwankungen mit einem Spitzenwert von 35,2 Mitte 2022. Diese Entwicklung resultiert aus dem zeitweise stärkeren Rückgang der Kaufpreise bei gleichzeitig stetig steigenden Mieten, wodurch sich das Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreisen deutlich verschob. Der jüngste Anstieg auf 28,9 ist auf den wieder stärker wachsenden Kaufpreis bei moderater Mietpreisentwicklung zurückzuführen.

Wohnungspreise in Ulm nach Stadtteilen

Die Innenstadt weist mit 4.963 €/m² die höchsten Kaufpreise für Wohnungen in Ulm auf, gefolgt von Söflingen mit 4.503 €/m² und Eselsberg mit 4.466 €/m². Am günstigsten sind Wohnungen in Eggingen mit 3.359 €/m² sowie in Unterweiler und Ermingen mit jeweils rund 3.500 €/m². Die Kaufpreise stiegen im Jahresvergleich in nahezu allen Stadtteilen um etwa 4,1 bis 4,4 %, wobei Ermingen und Söflingen mit 4,4 % die stärksten Zuwächse verzeichneten.

Bei den Mietpreisen führt ebenfalls die Innenstadt mit 13,11 €/m², dicht gefolgt von der Oststadt mit 13,04 €/m². Die niedrigsten Mieten werden in Unterweiler mit 10,95 €/m² und Donaustetten mit 11,07 €/m² verlangt. Die Mietpreisentwicklung fiel mit Steigerungen zwischen 6,7 und 7,2 % deutlich dynamischer aus als bei den Kaufpreisen, wobei die Oststadt mit 7,2 % den höchsten Anstieg verzeichnete.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm kann man den Bodenrichtwert in Ulm heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 244 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 45 €/m² bis 4.300 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm liegt aktuell bei 13,04 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 2,3% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,75 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 23,5% gestiegen – von 10,56 €/m² auf 13,04 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm liegt aktuell bei 12,14 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 11,58 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 22,3% gestiegen – von 9,93 €/m² auf 12,14 €/m².

Kaufpreise der Region

Ulm verzeichnet mit 4.295 €/m² für Häuser und 4.217 €/m² für Wohnungen deutlich höhere Kaufpreise als alle Nachbarstädte, wobei Blaustein mit 3.978 €/m² für Häuser und 3.671 €/m² für Wohnungen die vergleichsweise teuerste Nachbarstadt darstellt. Die günstigsten Preise finden sich in Westerstetten mit 3.229 €/m² für Häuser und in Hüttisheim mit 2.923 €/m² für Wohnungen.

Die Preisentwicklung zeigt ein gegensätzliches Muster: Während die Hauspreise in Ulm um -6,59 % gefallen sind und alle Nachbarstädte ebenfalls Rückgänge zwischen -3,92 % und -5,09 % verzeichnen, stiegen die Wohnungspreise in Ulm um 3,55 % bei gleichzeitig moderaten Anstiegen in den Nachbarstädten zwischen 1,64 % und 3,32 %.

Mietspiegel der Region

Ulm weist mit 13,04 €/m² für Häuser und 12,14 €/m² für Wohnungen die höchsten Mietpreise im Vergleich zu allen Nachbarstädten auf. Die Preissteigerung bei Wohnungen fiel mit 4,8% zum Vorjahr deutlich stärker aus als bei Häusern mit 2,3%, wobei dieser Trend sich in allen umliegenden Gemeinden widerspiegelt.

Unter den Nachbarstädten zeigt Blaustein mit 11,52 €/m² für Häuser die höchsten Mietwerte, während Blaubeuren mit 9,88 €/m² die niedrigsten Hausmieten aufweist. Die Wohnungsmieten in den Nachbarstädten bewegen sich in einer engen Spanne zwischen 10,01 €/m² in Westerstetten und 11,39 €/m² in Blaustein, mit nahezu gleichmäßigen Steigerungsraten von rund 4,6% bis 4,7%.

Die Immobilienpreise in Ulm werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm besser einschätzen zu können.