Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm 2026

Hauspreise in Ulm

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm liegt aktuell bei 4.275 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,6%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 5,3% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.515 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 7,2% gefallen – von 4.604 €/m² auf 4.275 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Ulm sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Ulm

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm liegt aktuell bei 4.282 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 4,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.084 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7,1% gestiegen – von 3.997 €/m² auf 4.282 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Ulm sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

Der Kaufpreis für Häuser in Ulm stieg von 4.604 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchstwert von 5.121 €/m² im dritten Quartal 2022 und sank anschließend auf 4.275 €/m² im dritten Quartal 2026, was gegenüber dem Höchstwert einem Rückgang von 16,5 % entspricht. Der Mietpreis stieg im selben Zeitraum von 10,83 €/m² auf 13,14 €/m², also um 21,3 %, und zeigte dabei nur in einzelnen Quartalen leichte Rückgänge.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im zweiten Quartal 2022 mit 38,6 seinen Höchststand und fiel bis zum dritten Quartal 2026 auf 27,1. Der Rückgang resultiert aus sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mieten, wobei der stärkste Einzelrückgang mit -6,8 % im vierten Quartal 2023 und ein weiterer deutlicher Rückgang mit -5,5 % im ersten Quartal 2026 zu verzeichnen war.

Hauspreise in Ulm nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Häuser in Ulm liegt Söflingen mit 4.901 €/m² an der Spitze, gefolgt von der Weststadt mit 4.795 €/m² und der Oststadt mit 4.652 €/m². Am unteren Ende befinden sich Unterweiler mit 3.501 €/m², Eggingen mit 3.519 €/m² und Donaustetten mit 3.530 €/m², wobei alle erfassten Stadtteile Preisrückgänge zwischen -4,8 % und -5,0 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnen.

Bei den Mietpreisen führt die Weststadt mit 14,11 €/m² vor der Innenstadt mit 13,90 €/m² und Söflingen mit 13,81 €/m², während Unterweiler mit 11,29 €/m² und Donaustetten mit 11,48 €/m² die niedrigsten Werte aufweisen. Die Mieten stiegen in allen aufgeführten Stadtteilen gleichmäßig um 1,8 %, sodass sich den sinkenden Kaufpreisen eine leicht steigende Mietentwicklung gegenüberstellt.

Der Kaufpreis für Wohnungen in Ulm stieg von 3.997 €/m² im dritten Quartal 2021 auf 4.410 €/m² im dritten Quartal 2022, sank anschließend bis zum ersten Quartal 2024 auf 3.943 €/m² und erreichte im dritten Quartal 2026 mit 4.282 €/m² wieder ein höheres Niveau, was insgesamt einem Plus von 7,1 % gegenüber 2021 entspricht. Der Mietpreis stieg im selben Zeitraum nahezu kontinuierlich von 9,99 €/m² auf 12,38 €/m², ein Zuwachs von 23,9 %.

Der Kaufpreisfaktor erhöhte sich zunächst von 33,3 auf 35,2 und fiel nach dem Kaufpreisrückgang bei weiter steigenden Mieten bis zum ersten Quartal 2025 auf 29,3, bis zum dritten Quartal 2026 auf 28,8. Der Rückgang des Faktors von 35,2 auf 28,8 seit dem Höchststand 2022 resultiert aus den im Vergleich zu den Mieten schwächer verlaufenden Kaufpreisen, die 2022 bis 2024 sanken und seitdem langsamer stiegen als die Mieten.

Wohnungspreise in Ulm nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen in Ulm liegt die Innenstadt mit 5.031 €/m² (+5,0 %) an der Spitze, gefolgt von Söflingen mit 4.584 €/m² und Eselsberg mit 4.536 €/m², wo der Anstieg zum Vorjahr mit 5,5 % am stärksten ausfällt. Am unteren Ende stehen Eggingen mit 3.415 €/m² und Unterweiler mit 3.527 €/m², die mit 4,7 % ebenfalls deutlich zulegten.

Bei den Mieten führen die Innenstadt mit 13,40 €/m² (+3,3 %) und die Oststadt mit 13,33 €/m² (+3,3 %), während Unterweiler mit 11,14 €/m² und Donaustetten mit 11,26 €/m² die niedrigsten Werte aufweisen. Die Mietsteigerungen liegen in allen genannten Stadtteilen mit 2,8 % bis 3,3 % spürbar unter den Kaufpreissteigerungen von 4,7 % bis 5,5 %.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm kann man den Bodenrichtwert in Ulm heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 244 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 45 €/m² bis 4.300 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm liegt aktuell bei 13,14 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 2,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,81 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 21,3% gestiegen – von 10,83 €/m² auf 13,14 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm liegt aktuell bei 12,38 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 5,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 11,77 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,9% gestiegen – von 9,99 €/m² auf 12,38 €/m².

Kaufpreise der Region

In Ulm liegen die Kaufpreise für Häuser bei 4.275 €/m² (-5,3 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 4.282 €/m² (+4,9 %), womit die Stadt in beiden Segmenten über allen Nachbarstädten liegt. Während die Hauspreise in Ulm deutlich stärker sinken als in den Nachbarstädten mit meist rund -3,0 %, steigen die Wohnungspreise dort mit +4,9 % mehr als dreimal so stark wie im Umland mit höchstens +1,5 %.

Unter den Nachbarstädten weist Blaustein mit 3.969 €/m² bei Häusern und 3.691 €/m² bei Wohnungen die höchsten Preise auf, gefolgt von Illerkirchberg mit 3.767 €/m² bei Häusern und 3.503 €/m² bei Wohnungen. Die niedrigsten Preise verzeichnen Westerstetten mit 3.221 €/m² bei Häusern und Hüttisheim mit 2.939 €/m² bei Wohnungen, während Blaustein und Staig mit -0,2 % bei Häusern die geringsten Rückgänge zeigen.

Mietspiegel der Region

In Ulm liegen die Mietpreise mit 13,14 €/m² für Häuser (+2,6 %) und 12,38 €/m² für Wohnungen (+5,2 %) deutlich über allen Nachbarstädten, wobei der Wohnungsmarkt mit dem Anstieg zum Vorjahr den stärksten Zuwachs der Region verzeichnet. Die Nachbarstädte erreichen bei Wohnungen Zuwächse zwischen 0,2 % und 2,7 %, bei Häusern zwischen 0,8 % und 1,8 %.

Innerhalb des Umlands weisen Beimerstetten mit 11,72 €/m² bei Häusern und Blaustein mit 11,41 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise auf, während Blaubeuren mit 9,96 €/m² bei Häusern und Staig mit 10,36 €/m² bei Wohnungen am unteren Ende liegen. Auffällig ist die nahezu stagnierende Entwicklung der Wohnungsmieten in Blaustein mit lediglich +0,2 % sowie der geringe Anstieg der Hausmieten in Staig und Blaustein von jeweils 0,8 %.

Die Immobilienpreise in Ulm werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm besser einschätzen zu können.