Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Innenstadt 2026

Hauspreise in Ulm-Innenstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 4.389 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,3%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise jedoch um 5,2% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.630 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 7% gefallen – von 4.722 €/m² auf 4.389 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Innenstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 5.051 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 4,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.818 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 6,9% gestiegen – von 4.724 €/m² auf 5.051 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in Ulm-Innenstadt stiegen von 4.722 €/m² im 3. Quartal 2021 auf einen Höchstwert von 5.232 €/m² im 3. Quartal 2022 und gaben anschließend deutlich nach, auf 4.376 €/m² im 1. Quartal 2026 (-16,4 % gegenüber dem Höchstwert). Im 3. Quartal 2026 liegt der Kaufpreis bei 4.389 €/m², während die Mietpreise im Betrachtungszeitraum von 11,50 €/m² auf 13,95 €/m² und damit um 21,3 % zulegten.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im 2. Quartal 2022 mit 37,4 seinen Höchstwert und sank bis zum 3. Quartal 2026 auf 26,2 (-30,0 %). Dieser Rückgang resultiert aus der Kombination sinkender Kaufpreise und kontinuierlich steigender Mietpreise, wobei der stärkste Einzelrückgang im 4. Quartal 2023 mit -7,3 % auf einen Kaufpreisrückgang von -7,3 % zurückging.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Die höchsten Kaufpreise für Häuser verzeichnen Söflingen mit 4.901 €/m² und die Weststadt mit 4.795 €/m², während Donautal mit 3.871 €/m² und Jungingen mit 3.916 €/m² am unteren Ende liegen. In allen Stadtteilen sanken die Kaufpreise zum Vorjahr einheitlich um rund 4,9 bis 5,0 %.

Bei den Mietpreisen führt die Weststadt mit 14,11 €/m² vor Söflingen mit 13,81 €/m², den niedrigsten Wert weist Mähringen mit 12,41 €/m² auf. Die Mieten stiegen in allen Stadtteilen zwischen 1,7 und 1,9 %, am deutlichsten in Jungingen mit 1,9 %.

Der Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Innenstadt stieg von 4.724 €/m² im dritten Quartal 2021 auf 5.051 €/m² im dritten Quartal 2026 (+6,9 %). Zwischenzeitlich erreichte er im dritten Quartal 2022 mit 5.235 €/m² seinen Höchststand und fiel danach bis zum ersten Quartal 2024 auf 4.645 €/m² (-11,3 % gegenüber dem Höchststand). Der Mietpreis erhöhte sich im selben Zeitraum nahezu durchgehend von 10,82 €/m² auf 13,45 €/m² (+24,3 %), mit nur einem Quartalsrückgang im dritten Quartal 2025.

Der Kaufpreisfaktor sank von 36,4 auf 31,3 (-14,0 %), nachdem er im dritten Quartal 2022 mit 38,8 seinen Höchststand und im vierten Quartal 2025 mit 30,8 seinen Tiefststand erreicht hatte. Der Rückgang ergibt sich aus dem insgesamt deutlich stärkeren Anstieg der Mieten gegenüber den Kaufpreisen, wobei zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024 zusätzlich sinkende Kaufpreise bei steigenden Mieten zu verzeichnen waren. Im ersten Quartal 2026 stieg der Faktor kurzzeitig um 2,6 % auf 31,6, da der Kaufpreis mit +3,2 % stärker zulegte als die Miete mit +0,7 %.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen führt Söflingen mit 4.584 €/m² vor Eselsberg mit 4.536 €/m² und der Weststadt mit 4.483 €/m². Am unteren Ende liegen Grimmelfingen mit 3.640 €/m² und Donautal mit 3.733 €/m², wobei der stärkste Anstieg zum Vorjahr in Eselsberg mit 5,5 % und in Böfingen mit 5,5 % verzeichnet wurde.

Bei den Mietpreisen weist die Oststadt mit 13,33 €/m² den höchsten Wert auf, gefolgt von Söflingen mit 12,80 €/m² und Eselsberg mit 12,74 €/m². Die niedrigsten Mieten zeigen Donautal mit 11,61 €/m² und Grimmelfingen mit 11,82 €/m², während die Mietsteigerung zum Vorjahr in der Oststadt mit 3,3 % am deutlichsten und im Donautal mit 2,8 % am geringsten ausfällt.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Innenstadt kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Innenstadt heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 814 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 95 €/m² bis 4.300 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Innenstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 13,95 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 2,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 13,59 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 21,3% gestiegen – von 11,5 €/m² auf 13,95 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Innenstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 13,45 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 2%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 5,5% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,75 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 24,3% gestiegen – von 10,82 €/m² auf 13,45 €/m².

Kaufpreise der Region

In Ulm liegen die Kaufpreise für Häuser bei 4.275 €/m² (-5,3 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 4.282 €/m² (+4,9 %), womit die Stadt in beiden Segmenten über allen Nachbarstädten liegt. Während die Hauspreise in Ulm deutlich stärker sinken als in den Nachbarstädten mit meist rund -3,0 %, steigen die Wohnungspreise dort mit +4,9 % mehr als dreimal so stark wie im Umland mit höchstens +1,5 %.

Unter den Nachbarstädten weist Blaustein mit 3.969 €/m² bei Häusern und 3.691 €/m² bei Wohnungen die höchsten Preise auf, gefolgt von Illerkirchberg mit 3.767 €/m² bei Häusern und 3.503 €/m² bei Wohnungen. Die niedrigsten Preise verzeichnen Westerstetten mit 3.221 €/m² bei Häusern und Hüttisheim mit 2.939 €/m² bei Wohnungen, während Blaustein und Staig mit -0,2 % bei Häusern die geringsten Rückgänge zeigen.

Mietspiegel der Region

In Ulm liegen die Mietpreise mit 13,14 €/m² für Häuser (+2,6 %) und 12,38 €/m² für Wohnungen (+5,2 %) deutlich über allen Nachbarstädten, wobei der Wohnungsmarkt mit dem Anstieg zum Vorjahr den stärksten Zuwachs der Region verzeichnet. Die Nachbarstädte erreichen bei Wohnungen Zuwächse zwischen 0,2 % und 2,7 %, bei Häusern zwischen 0,8 % und 1,8 %.

Innerhalb des Umlands weisen Beimerstetten mit 11,72 €/m² bei Häusern und Blaustein mit 11,41 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise auf, während Blaubeuren mit 9,96 €/m² bei Häusern und Staig mit 10,36 €/m² bei Wohnungen am unteren Ende liegen. Auffällig ist die nahezu stagnierende Entwicklung der Wohnungsmieten in Blaustein mit lediglich +0,2 % sowie der geringe Anstieg der Hausmieten in Staig und Blaustein von jeweils 0,8 %.

Die Immobilienpreise in Ulm-Innenstadt werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Innenstadt besser einschätzen zu können.