Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Innenstadt 2026

Hauspreise in Ulm-Innenstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 4.371 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 4,7%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 7,6% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.732 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 4,4% gefallen – von 4.574 €/m² auf 4.371 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Innenstadt

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 4.944 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 3,4%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 2,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.836 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7% gestiegen – von 4.619 €/m² auf 4.944 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in Ulm-Innenstadt zeigten zwischen 2021 und 2026 eine volatile Entwicklung: Nach einem Anstieg von 4.574 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 5.251 €/m² im dritten Quartal 2022 sanken die Preise deutlich auf 4.371 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Rückgang von 16,8% gegenüber dem Höchstwert entspricht. Die Mietpreise entwickelten sich kontinuierlicher und stiegen im gleichen Zeitraum von 11,21 €/m² auf 13,74 €/m², was einer Steigerung von 22,6% entspricht.

Der Kaufpreisfaktor verringerte sich von 34,0 im zweiten Quartal 2021 zunächst auf einen Höchstwert von 37,4 im zweiten Quartal 2022, bevor er auf 26,5 im ersten Quartal 2026 fiel. Diese Entwicklung resultierte aus der Kombination von fallenden Kaufpreisen seit Mitte 2022 bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen, wobei die rückläufigen Kaufpreise den dominierenden Einfluss auf die Faktorentwicklung hatten.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Die Kaufpreise für Häuser in den benachbarten Stadtteilen der Ulmer Innenstadt zeigen eine deutliche Spannbreite: Söflingen weist mit 4.919 €/m² den höchsten Wert auf, gefolgt von Weststadt mit 4.813 €/m², während Donautal mit 3.886 €/m² das günstigste Preisniveau erreicht. Alle Stadtteile verzeichnen nahezu identische Rückgänge zwischen -6,99 % und -7,05 % im Vergleich zum Vorjahr.

Bei den Mietpreisen liegt die Weststadt mit 14,00 €/m² an der Spitze, während Mähringen mit 12,31 €/m² die niedrigsten Mieten aufweist. Die Mietpreisentwicklung zeigt im Gegensatz zu den Kaufpreisen einen leichten Anstieg mit Werten zwischen +0,9 % und +0,98 % in allen Stadtteilen.

Die Kaufpreise für Wohnungen in der Ulmer Innenstadt zeigen über den Betrachtungszeitraum eine volatile Entwicklung: Ausgehend von 4.619 €/m² im zweiten Quartal 2021 stiegen sie zunächst deutlich auf einen Höchststand von 5.254 €/m² im dritten Quartal 2022, fielen dann jedoch bis zum ersten Quartal 2023 auf 4.911 €/m² und bewegten sich anschließend seitwärts mit leichtem Aufwärtstrend auf aktuell 4.944 €/m². Die Mietpreise entwickelten sich im gleichen Zeitraum kontinuierlicher von 10,77 €/m² auf 13,06 €/m², was einem Anstieg von 21,3 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor veränderte sich von 35,7 im zweiten Quartal 2021 auf zwischenzeitlich 38,8 Mitte 2022 und liegt aktuell bei 31,5. Der deutliche Rückgang seit dem Höchststand resultiert hauptsächlich aus der Kombination von rückläufigen Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mieten, wobei die Kaufpreise vom Peak 2022 bis Anfang 2023 um über 6 % nachgaben, während die Mieten im selben Zeitraum um etwa 1,5 % zulegten.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Im Vergleich der Ulmer Stadtteile rund um die Innenstadt zeigt sich Söflingen mit 4.503 €/m² als teuerster Standort beim Wohnungskauf, gefolgt von Eselsberg mit 4.466 €/m² und Weststadt mit 4.408 €/m². Die günstigsten Kaufpreise finden sich in Grimmelfingen mit 3.575 €/m², Donautal mit 3.672 €/m² und Mähringen mit 3.892 €/m².

Bei den Mietpreisen liegt die Oststadt mit 13,04 €/m² an der Spitze, während Donautal mit 11,41 €/m² die niedrigsten Mieten aufweist. Die Preisentwicklung zum Vorjahr zeigt bei den Kaufpreisen durchweg moderate Anstiege zwischen 4,1% und 4,5%, wobei Lehr mit 4,47% die stärkste Steigerung verzeichnet, während die Mietpreise mit 6,7% bis 7,2% deutlich dynamischer wachsen, angeführt von der Oststadt mit 7,15%.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Innenstadt kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Innenstadt heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 814 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 95 €/m² bis 4.300 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Innenstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 13,74 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 1,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 13,57 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 22,6% gestiegen – von 11,21 €/m² auf 13,74 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Innenstadt

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Innenstadt liegt aktuell bei 13,06 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 3,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,58 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 21,3% gestiegen – von 10,77 €/m² auf 13,06 €/m².

Kaufpreise der Region

Ulm verzeichnet mit 4.295 €/m² für Häuser und 4.217 €/m² für Wohnungen deutlich höhere Kaufpreise als alle Nachbarstädte, wobei Blaustein mit 3.978 €/m² für Häuser und 3.671 €/m² für Wohnungen die vergleichsweise teuerste Nachbarstadt darstellt. Die günstigsten Preise finden sich in Westerstetten mit 3.229 €/m² für Häuser und in Hüttisheim mit 2.923 €/m² für Wohnungen.

Die Preisentwicklung zeigt ein gegensätzliches Muster: Während die Hauspreise in Ulm um -6,59 % gefallen sind und alle Nachbarstädte ebenfalls Rückgänge zwischen -3,92 % und -5,09 % verzeichnen, stiegen die Wohnungspreise in Ulm um 3,55 % bei gleichzeitig moderaten Anstiegen in den Nachbarstädten zwischen 1,64 % und 3,32 %.

Mietspiegel der Region

Ulm weist mit 13,04 €/m² für Häuser und 12,14 €/m² für Wohnungen die höchsten Mietpreise im Vergleich zu allen Nachbarstädten auf. Die Preissteigerung bei Wohnungen fiel mit 4,8% zum Vorjahr deutlich stärker aus als bei Häusern mit 2,3%, wobei dieser Trend sich in allen umliegenden Gemeinden widerspiegelt.

Unter den Nachbarstädten zeigt Blaustein mit 11,52 €/m² für Häuser die höchsten Mietwerte, während Blaubeuren mit 9,88 €/m² die niedrigsten Hausmieten aufweist. Die Wohnungsmieten in den Nachbarstädten bewegen sich in einer engen Spanne zwischen 10,01 €/m² in Westerstetten und 11,39 €/m² in Blaustein, mit nahezu gleichmäßigen Steigerungsraten von rund 4,6% bis 4,7%.

Die Immobilienpreise in Ulm-Innenstadt werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Innenstadt besser einschätzen zu können.