Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Lehr 2026

Hauspreise in Ulm-Lehr

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Lehr liegt aktuell bei 4.071 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 1,2%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 6,2% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.338 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 7% gefallen – von 4.379 €/m² auf 4.071 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Lehr

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Lehr liegt aktuell bei 4.211 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,3%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise jedoch um 3,9% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.052 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7,7% gestiegen – von 3.910 €/m² auf 4.211 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in Ulm-Lehr stiegen von 4.379 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchstwert von 4.921 €/m² im dritten Quartal 2022 und sanken bis zum dritten Quartal 2026 auf 4.071 €/m², was gegenüber dem Höchstwert einem Rückgang von 17,3 % entspricht. Die Mietpreise zeigten im selben Zeitraum eine gegenläufige Entwicklung und stiegen von 10,61 €/m² auf 12,88 €/m², ein Plus von 21,4 %.

Der Kaufpreisfaktor fiel von 37,5 im zweiten Quartal 2022 auf 26,3 im dritten Quartal 2026, wobei die stärksten Rückgänge im vierten Quartal 2023 mit -7,0 % und im ersten Quartal 2026 mit -5,3 % verzeichnet wurden. Der Rückgang des Faktors resultiert aus sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Häuser liegt Söflingen mit 4.901 €/m² an der Spitze, gefolgt von Weststadt mit 4.795 €/m² und Oststadt mit 4.652 €/m², während Ermingen mit 3.650 €/m² und Jungingen mit 3.916 €/m² die niedrigsten Werte aufweisen. In allen Stadtteilen sanken die Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr nahezu einheitlich um rund 4,9 %, wobei der Rückgang in Weststadt mit -5,0 % am stärksten und in Ermingen mit -4,9 % am schwächsten ausfiel.

Bei den Mietpreisen verzeichnet Weststadt mit 14,11 €/m² den höchsten Wert, gefolgt von Innenstadt mit 13,90 €/m² und Söflingen mit 13,81 €/m², während Ermingen mit 12,19 €/m² und Mähringen mit 12,41 €/m² am günstigsten sind. Die Mieten stiegen im Vorjahresvergleich überall um rund 1,8 %, mit dem höchsten Zuwachs in Jungingen mit 1,9 % und dem niedrigsten in Ermingen mit 1,8 %.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Ulm-Lehr stiegen von 3.910 €/m² im dritten Quartal 2021 auf 4.332 €/m² im dritten Quartal 2022, sanken anschließend bis zum ersten Quartal 2024 auf 3.888 €/m² (rund -10,3 % gegenüber dem Höchststand) und erreichten im dritten Quartal 2026 4.211 €/m². Die Mietpreise legten im gleichen Zeitraum nahezu durchgehend zu, von 9,79 €/m² auf 12,13 €/m² (+23,9 %).

Der Kaufpreisfaktor stieg zunächst von 33,3 auf 34,9 im dritten Quartal 2022 und fiel danach infolge der sinkenden Kaufpreise bei weiter steigenden Mieten bis zum ersten Quartal 2024 auf 29,6. Seit 2024 bewegt sich der Faktor mit 28,4 bis 29,7 auf niedrigem Niveau, da Kaufpreise und Mieten zuletzt ähnlich stark zulegten; aktuell liegt er bei 28,9.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen liegt die Innenstadt mit 5.031 €/m² an der Spitze der benachbarten Stadtteile, gefolgt von Söflingen mit 4.584 €/m² und Eselsberg mit 4.536 €/m². Am unteren Ende stehen Ermingen mit 3.555 €/m² und Grimmelfingen mit 3.640 €/m²; die Veränderungen zum Vorjahr bewegen sich zwischen 4,9 % und 5,5 %, wobei Eselsberg mit 5,5 % und Böfingen mit 5,5 % die stärksten Anstiege verzeichnen.

Bei den Mieten führt ebenfalls die Innenstadt mit 13,40 €/m² vor der Oststadt mit 13,33 €/m², während Ermingen mit 11,41 €/m² und Grimmelfingen mit 11,82 €/m² die niedrigsten Werte aufweisen. Die Mietpreise stiegen im Vorjahresvergleich um 3,0 % bis 3,3 %, mit dem höchsten Zuwachs in der Innenstadt (3,3 %) und dem geringsten in Söflingen (3,0 %).

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Lehr kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Lehr heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 147 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 65 €/m² bis 460 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Lehr

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Lehr liegt aktuell bei 12,88 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,5%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser jedoch um 1,7% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,67 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 21,4% gestiegen – von 10,61 €/m² auf 12,88 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Lehr

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Lehr liegt aktuell bei 12,13 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,5%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 11,65 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,9% gestiegen – von 9,79 €/m² auf 12,13 €/m².

Kaufpreise der Region

In Ulm liegen die Kaufpreise für Häuser bei 4.275 €/m² (-5,3 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 4.282 €/m² (+4,9 %), womit die Stadt in beiden Segmenten über allen Nachbarstädten liegt. Während die Hauspreise in Ulm deutlich stärker sinken als in den Nachbarstädten mit meist rund -3,0 %, steigen die Wohnungspreise dort mit +4,9 % mehr als dreimal so stark wie im Umland mit höchstens +1,5 %.

Unter den Nachbarstädten weist Blaustein mit 3.969 €/m² bei Häusern und 3.691 €/m² bei Wohnungen die höchsten Preise auf, gefolgt von Illerkirchberg mit 3.767 €/m² bei Häusern und 3.503 €/m² bei Wohnungen. Die niedrigsten Preise verzeichnen Westerstetten mit 3.221 €/m² bei Häusern und Hüttisheim mit 2.939 €/m² bei Wohnungen, während Blaustein und Staig mit -0,2 % bei Häusern die geringsten Rückgänge zeigen.

Mietspiegel der Region

In Ulm liegen die Mietpreise mit 13,14 €/m² für Häuser (+2,6 %) und 12,38 €/m² für Wohnungen (+5,2 %) deutlich über allen Nachbarstädten, wobei der Wohnungsmarkt mit dem Anstieg zum Vorjahr den stärksten Zuwachs der Region verzeichnet. Die Nachbarstädte erreichen bei Wohnungen Zuwächse zwischen 0,2 % und 2,7 %, bei Häusern zwischen 0,8 % und 1,8 %.

Innerhalb des Umlands weisen Beimerstetten mit 11,72 €/m² bei Häusern und Blaustein mit 11,41 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise auf, während Blaubeuren mit 9,96 €/m² bei Häusern und Staig mit 10,36 €/m² bei Wohnungen am unteren Ende liegen. Auffällig ist die nahezu stagnierende Entwicklung der Wohnungsmieten in Blaustein mit lediglich +0,2 % sowie der geringe Anstieg der Hausmieten in Staig und Blaustein von jeweils 0,8 %.

Die Immobilienpreise in Ulm-Lehr werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Lehr besser einschätzen zu können.