Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Eselsberg 2026

Hauspreise in Ulm-Eselsberg

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 4.522 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 4,4%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 7,1% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.865 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 3,4% gefallen – von 4.683 €/m² auf 4.522 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Eselsberg

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 4.469 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 4%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 2,9% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.345 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 8,4% gestiegen – von 4.121 €/m² auf 4.469 €/m².

In Ulm-Eselsberg zeigen die Kaufpreise für Häuser seit 2021 einen deutlichen Anstieg von 4.683 €/m² auf einen Höchststand von 5.410 €/m² im dritten Quartal 2022, gefolgt von einem kontinuierlichen Rückgang auf 4.522 €/m² im ersten Quartal 2026. Die Mietpreise entwickelten sich im gleichen Zeitraum von 10,87 €/m² auf 13,46 €/m² mit einem stetigen Aufwärtstrend und nur geringen Schwankungen. Insgesamt stiegen die Kaufpreise um 3,5 %, während die Mietpreise um 23,8 % zulegten.

Der Kaufpreisfaktor erreichte seinen Höchstwert von 39,4 im zweiten Quartal 2022 und fiel bis zum ersten Quartal 2026 auf 28,0 ab. Dieser Rückgang um 33,1 % resultiert aus der Kombination von fallenden Kaufpreisen seit Mitte 2022 bei gleichzeitig kontinuierlich steigenden Mietpreisen, was zu einer deutlichen Verringerung des Verhältnisses zwischen Kauf- und Mietpreisen führte.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Im Vergleich der Kaufpreise für Häuser zeigt Söflingen mit 4.919 €/m² den höchsten Wert, gefolgt von Weststadt mit 4.813 €/m² und Oststadt mit 4.669 €/m². Am günstigsten sind Häuser in Donautal mit 3.886 €/m², Jungingen mit 3.931 €/m² und Grimmelfingen mit 3.947 €/m².

Bei den Mietpreisen führt Weststadt mit 14,00 €/m², während Innenstadt und Söflingen mit 13,79 €/m² bzw. 13,71 €/m² folgen. Alle Stadtteile verzeichnen nahezu identische Kaufpreisentwicklungen mit Rückgängen zwischen -6,99 % und -7,05 % zum Vorjahr, während die Mietpreise moderat um 0,9 % bis 1,0 % gestiegen sind.

In Ulm-Eselsberg stiegen die Kaufpreise für Wohnungen von 4.121 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 4.663 €/m² im dritten Quartal 2022, bevor sie bis zum vierten Quartal 2025 auf 4.296 €/m² sanken und zuletzt im ersten Quartal 2026 wieder auf 4.469 €/m² anzogen. Die Mietpreise entwickelten sich kontinuierlich von 10,20 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 12,47 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Anstieg von 22,3 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor erreichte mit 36,1 im zweiten Quartal 2022 seinen Höchstwert und fiel bis zum vierten Quartal 2025 auf 29,0, was den niedrigsten Wert des Betrachtungszeitraums darstellt. Diese Entwicklung resultierte aus rückläufigen Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen, wobei der aktuelle Wert von 29,9 im ersten Quartal 2026 auf eine leichte Erholung hindeutet.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen in den benachbarten Stadtteilen zeigt sich die Innenstadt mit 4.963 €/m² als teuerster Standort, gefolgt von Söflingen mit 4.503 €/m². Am günstigsten präsentiert sich Grimmelfingen mit 3.575 €/m², während Donautal bei 3.672 €/m² liegt. Die Preissteigerungen zum Vorjahr bewegen sich einheitlich zwischen 4,1 % und 4,5 %, wobei Lehr mit 4,5 % die stärkste Dynamik aufweist.

Die Mietpreise werden ebenfalls von der Innenstadt mit 13,11 €/m² angeführt, dicht gefolgt von der Oststadt mit 13,04 €/m². Die niedrigsten Mieten finden sich in Donautal mit 11,41 €/m² und Grimmelfingen mit 11,55 €/m². Bei den Mietpreissteigerungen verzeichnet die Oststadt mit 7,2 % den höchsten Zuwachs, während Weststadt mit 6,7 % die moderateste Entwicklung zeigt.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Eselsberg kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Eselsberg heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 419 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 95 €/m² bis 970 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Eselsberg

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 13,46 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 1,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 13,22 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 23,8% gestiegen – von 10,87 €/m² auf 13,46 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Eselsberg

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 12,47 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 11,97 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 22,2% gestiegen – von 10,2 €/m² auf 12,47 €/m².

Kaufpreise der Region

Ulm verzeichnet mit 4.295 €/m² für Häuser und 4.217 €/m² für Wohnungen deutlich höhere Kaufpreise als alle Nachbarstädte, wobei Blaustein mit 3.978 €/m² für Häuser und 3.671 €/m² für Wohnungen die vergleichsweise teuerste Nachbarstadt darstellt. Die günstigsten Preise finden sich in Westerstetten mit 3.229 €/m² für Häuser und in Hüttisheim mit 2.923 €/m² für Wohnungen.

Die Preisentwicklung zeigt ein gegensätzliches Muster: Während die Hauspreise in Ulm um -6,59 % gefallen sind und alle Nachbarstädte ebenfalls Rückgänge zwischen -3,92 % und -5,09 % verzeichnen, stiegen die Wohnungspreise in Ulm um 3,55 % bei gleichzeitig moderaten Anstiegen in den Nachbarstädten zwischen 1,64 % und 3,32 %.

Mietspiegel der Region

Ulm weist mit 13,04 €/m² für Häuser und 12,14 €/m² für Wohnungen die höchsten Mietpreise im Vergleich zu allen Nachbarstädten auf. Die Preissteigerung bei Wohnungen fiel mit 4,8% zum Vorjahr deutlich stärker aus als bei Häusern mit 2,3%, wobei dieser Trend sich in allen umliegenden Gemeinden widerspiegelt.

Unter den Nachbarstädten zeigt Blaustein mit 11,52 €/m² für Häuser die höchsten Mietwerte, während Blaubeuren mit 9,88 €/m² die niedrigsten Hausmieten aufweist. Die Wohnungsmieten in den Nachbarstädten bewegen sich in einer engen Spanne zwischen 10,01 €/m² in Westerstetten und 11,39 €/m² in Blaustein, mit nahezu gleichmäßigen Steigerungsraten von rund 4,6% bis 4,7%.

Die Immobilienpreise in Ulm-Eselsberg werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Eselsberg besser einschätzen zu können.