Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Eselsberg 2026

Hauspreise in Ulm-Eselsberg

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 4.516 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 6% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.805 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 6,6% gefallen – von 4.834 €/m² auf 4.516 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Eselsberg

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 4.551 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,6%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 4,4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.357 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7,6% gestiegen – von 4.230 €/m² auf 4.551 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in Ulm-Eselsberg stiegen bis zum 3. Quartal 2022 auf einen Höchstwert von 5.416 €/m² und sanken danach, bis auf 4.516 €/m² im 3. Quartal 2026. Das entspricht -16,6 % gegenüber dem Höchstwert und -6,6 % gegenüber dem 3. Quartal 2021 (4.834 €/m²). Die Mietpreise legten im selben Zeitraum von 11,15 €/m² auf 13,60 €/m² zu (+22,0 %) und liegen damit auf dem höchsten Stand des Betrachtungszeitraums.

Der Kaufpreisfaktor ging von 36,1 im 3. Quartal 2021 auf 27,7 im 3. Quartal 2026 zurück (-23,3 %), nachdem er im 2. Quartal 2022 mit 39,4 seinen Höchstwert erreicht hatte. Der Rückgang beruht auf der Kombination aus sinkenden Kaufpreisen und steigenden Mietpreisen, mit besonders deutlichen Quartalsrückgängen im 4. Quartal 2023 (-6,9 %) und im 1. Quartal 2026 (-5,4 %).

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Die höchsten Kaufpreise für Häuser verzeichnen Söflingen mit 4.901 €/m² und die Weststadt mit 4.795 €/m², während Donautal mit 3.871 €/m² und Jungingen mit 3.916 €/m² am unteren Ende liegen. Die Kaufpreise sind im Vorjahresvergleich in allen Stadtteilen einheitlich um rund 5,0 % gesunken, wobei die Spanne von -4,9 % bis -5,0 % reicht.

Bei den Mietpreisen führt die Weststadt mit 14,11 €/m² vor der Innenstadt mit 13,90 €/m², am günstigsten ist Mähringen mit 12,41 €/m². Die Mieten stiegen gegenüber dem Vorjahr in allen Stadtteilen um 1,7 % bis 1,9 %, am stärksten in Jungingen mit 1,9 % und am schwächsten im Donautal mit 1,7 %.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Ulm-Eselsberg stiegen von 4.230 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 4.668 €/m² im dritten Quartal 2022, fielen anschließend bis zum ersten Quartal 2024 auf 4.167 €/m² und erreichten im dritten Quartal 2026 mit 4.551 €/m² wieder annähernd das Niveau von Anfang 2022. Die Mietpreise legten im gesamten Zeitraum kontinuierlich von 10,27 €/m² auf 12,78 €/m² zu, was einem Plus von 24,4 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im zweiten Quartal 2022 mit 36,2 seinen Höchstwert und sank bis zum ersten Quartal 2025 auf 30,2, wobei Kaufpreisrückgänge bei weiter steigenden Mieten diese Entwicklung prägten. Im dritten Quartal 2026 liegt der Faktor bei 29,7, nachdem die Mieten seit 2024 stärker stiegen als die Kaufpreise.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Die höchsten Kaufpreise weisen die Stadtteile Innenstadt mit 5.031 €/m² und Söflingen mit 4.584 €/m² auf, während Grimmelfingen mit 3.640 €/m² und Donautal mit 3.733 €/m² am unteren Ende liegen. Den stärksten Anstieg zum Vorjahr verzeichnet Böfingen mit 5,5 %, den geringsten Zuwachs Donautal mit 4,7 %.

Bei den Mietpreisen führen die Innenstadt mit 13,40 €/m² und die Oststadt mit 13,33 €/m², am günstigsten sind Donautal mit 11,61 €/m² und Grimmelfingen mit 11,82 €/m². Die Mieten stiegen zum Vorjahr in der Innenstadt mit 3,3 % am deutlichsten, im Donautal mit 2,8 % am schwächsten.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Eselsberg kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Eselsberg heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 419 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 95 €/m² bis 970 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Eselsberg

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 13,6 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,5%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 1,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 13,36 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 22% gestiegen – von 11,15 €/m² auf 13,6 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Eselsberg

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Eselsberg liegt aktuell bei 12,78 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,5%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,5% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,23 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 24,4% gestiegen – von 10,27 €/m² auf 12,78 €/m².

Kaufpreise der Region

In Ulm liegen die Kaufpreise für Häuser bei 4.275 €/m² (-5,3 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 4.282 €/m² (+4,9 %), womit die Stadt in beiden Segmenten über allen Nachbarstädten liegt. Während die Hauspreise in Ulm deutlich stärker sinken als in den Nachbarstädten mit meist rund -3,0 %, steigen die Wohnungspreise dort mit +4,9 % mehr als dreimal so stark wie im Umland mit höchstens +1,5 %.

Unter den Nachbarstädten weist Blaustein mit 3.969 €/m² bei Häusern und 3.691 €/m² bei Wohnungen die höchsten Preise auf, gefolgt von Illerkirchberg mit 3.767 €/m² bei Häusern und 3.503 €/m² bei Wohnungen. Die niedrigsten Preise verzeichnen Westerstetten mit 3.221 €/m² bei Häusern und Hüttisheim mit 2.939 €/m² bei Wohnungen, während Blaustein und Staig mit -0,2 % bei Häusern die geringsten Rückgänge zeigen.

Mietspiegel der Region

In Ulm liegen die Mietpreise mit 13,14 €/m² für Häuser (+2,6 %) und 12,38 €/m² für Wohnungen (+5,2 %) deutlich über allen Nachbarstädten, wobei der Wohnungsmarkt mit dem Anstieg zum Vorjahr den stärksten Zuwachs der Region verzeichnet. Die Nachbarstädte erreichen bei Wohnungen Zuwächse zwischen 0,2 % und 2,7 %, bei Häusern zwischen 0,8 % und 1,8 %.

Innerhalb des Umlands weisen Beimerstetten mit 11,72 €/m² bei Häusern und Blaustein mit 11,41 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise auf, während Blaubeuren mit 9,96 €/m² bei Häusern und Staig mit 10,36 €/m² bei Wohnungen am unteren Ende liegen. Auffällig ist die nahezu stagnierende Entwicklung der Wohnungsmieten in Blaustein mit lediglich +0,2 % sowie der geringe Anstieg der Hausmieten in Staig und Blaustein von jeweils 0,8 %.

Die Immobilienpreise in Ulm-Eselsberg werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Eselsberg besser einschätzen zu können.