Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Böfingen 2026

Hauspreise in Ulm-Böfingen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Böfingen liegt aktuell bei 4.286 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,4%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 5,4% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.529 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 7% gefallen – von 4.611 €/m² auf 4.286 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Böfingen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Böfingen liegt aktuell bei 4.145 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,3%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 5,1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.942 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7% gestiegen – von 3.875 €/m² auf 4.145 €/m².

Der Kaufpreis für Häuser in Ulm-Böfingen stieg von 4.611 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 5.148 €/m² im dritten Quartal 2022, bevor er bis zum dritten Quartal 2026 auf 4.286 €/m² fiel (-16,7 % gegenüber dem Höchststand). Der Mietpreis legte im selben Zeitraum nahezu durchgehend zu und erhöhte sich von 10,75 €/m² auf 13,04 €/m², was einem Anstieg von 21,3 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor erreichte mit 39,1 im zweiten Quartal 2022 seinen Höchstwert und sank bis zum dritten Quartal 2026 auf 27,4. Dieser Rückgang resultiert aus der Kombination sinkender Kaufpreise und gleichzeitig steigender Mietpreise, wobei der Faktor im ersten Quartal 2026 mit -5,5 % den stärksten Einzelrückgang der jüngeren Zeit verzeichnete, ausgelöst durch einen Kaufpreisrückgang von 4,9 % bei weiter steigender Miete.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Häuser in den Nachbarstadtteilen von Böfingen weist Söflingen mit 4.901 €/m² den höchsten Wert auf, gefolgt von Weststadt mit 4.795 €/m² und Oststadt mit 4.652 €/m². Am niedrigsten liegen die Kaufpreise in Wiblingen mit 3.815 €/m² und Donautal mit 3.871 €/m², wobei alle Stadtteile Rückgänge zwischen -4,9 % und -5,0 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnen.

Bei den Mietpreisen führt Weststadt mit 14,11 €/m² vor Innenstadt mit 13,90 €/m² und Söflingen mit 13,81 €/m², während Wiblingen mit 12,25 €/m² und Mähringen mit 12,41 €/m² die niedrigsten Mieten aufweisen. Die Mieten steigen in allen Stadtteilen gegenüber dem Vorjahr um 1,7 % bis 1,9 %, am stärksten in Jungingen mit 1,9 %.

Der Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Böfingen lag im dritten Quartal 2021 bei 3.875 €/m², erreichte im dritten Quartal 2022 mit 4.261 €/m² den Höchststand und sank bis zum ersten Quartal 2024 auf 3.787 €/m². Seither steigt er wieder und liegt im dritten Quartal 2026 bei 4.145 €/m², was einem Plus von 9,5 % gegenüber dem Tiefpunkt entspricht. Der Mietpreis stieg im selben Zeitraum nahezu durchgängig von 10,02 €/m² auf 12,41 €/m², also um 23,9 %.

Der Kaufpreisfaktor sank von 33,7 im dritten Quartal 2022 auf 27,2 im vierten Quartal 2025 und liegt aktuell bei 27,8. Der Rückgang bis Anfang 2024 resultierte aus fallenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mieten, während der Faktor seither trotz wieder anziehender Kaufpreise niedrig blieb, weil die Mieten im Verhältnis ähnlich stark zulegten.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Die höchsten Kaufpreise für Wohnungen weisen die Innenstadt mit 5.031 €/m² und Söflingen mit 4.584 €/m² auf, während Donautal mit 3.733 €/m² den niedrigsten Wert verzeichnet. Bei den Mietpreisen liegen die Innenstadt mit 13,40 €/m² und die Oststadt mit 13,33 €/m² an der Spitze, die niedrigsten Mieten werden in Wiblingen mit 11,52 €/m² und Donautal mit 11,61 €/m² erzielt.

Im Vorjahresvergleich verzeichnete Eselsberg mit 5,5 % den stärksten Kaufpreisanstieg, gefolgt von der Oststadt mit 5,1 %, während Donautal mit 4,7 % den geringsten Zuwachs aufweist. Bei den Mieten stiegen die Preise in der Innenstadt mit 3,3 % am stärksten, in Wiblingen mit 2,8 % am schwächsten.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Böfingen kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Böfingen heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 325 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 95 €/m² bis 770 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Böfingen

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Böfingen liegt aktuell bei 13,04 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,3%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 2,4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,73 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 21,3% gestiegen – von 10,75 €/m² auf 13,04 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Böfingen

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Böfingen liegt aktuell bei 12,41 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,3%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 5,3% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 11,79 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,8% gestiegen – von 10,02 €/m² auf 12,41 €/m².

Kaufpreise der Region

In Ulm liegen die Kaufpreise für Häuser bei 4.275 €/m² (-5,3 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 4.282 €/m² (+4,9 %), womit die Stadt in beiden Segmenten über allen Nachbarstädten liegt. Während die Hauspreise in Ulm deutlich stärker sinken als in den Nachbarstädten mit meist rund -3,0 %, steigen die Wohnungspreise dort mit +4,9 % mehr als dreimal so stark wie im Umland mit höchstens +1,5 %.

Unter den Nachbarstädten weist Blaustein mit 3.969 €/m² bei Häusern und 3.691 €/m² bei Wohnungen die höchsten Preise auf, gefolgt von Illerkirchberg mit 3.767 €/m² bei Häusern und 3.503 €/m² bei Wohnungen. Die niedrigsten Preise verzeichnen Westerstetten mit 3.221 €/m² bei Häusern und Hüttisheim mit 2.939 €/m² bei Wohnungen, während Blaustein und Staig mit -0,2 % bei Häusern die geringsten Rückgänge zeigen.

Mietspiegel der Region

In Ulm liegen die Mietpreise mit 13,14 €/m² für Häuser (+2,6 %) und 12,38 €/m² für Wohnungen (+5,2 %) deutlich über allen Nachbarstädten, wobei der Wohnungsmarkt mit dem Anstieg zum Vorjahr den stärksten Zuwachs der Region verzeichnet. Die Nachbarstädte erreichen bei Wohnungen Zuwächse zwischen 0,2 % und 2,7 %, bei Häusern zwischen 0,8 % und 1,8 %.

Innerhalb des Umlands weisen Beimerstetten mit 11,72 €/m² bei Häusern und Blaustein mit 11,41 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise auf, während Blaubeuren mit 9,96 €/m² bei Häusern und Staig mit 10,36 €/m² bei Wohnungen am unteren Ende liegen. Auffällig ist die nahezu stagnierende Entwicklung der Wohnungsmieten in Blaustein mit lediglich +0,2 % sowie der geringe Anstieg der Hausmieten in Staig und Blaustein von jeweils 0,8 %.

Die Immobilienpreise in Ulm-Böfingen werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Böfingen besser einschätzen zu können.