Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Einsingen 2026

Hauspreise in Ulm-Einsingen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Einsingen liegt aktuell bei 3.614 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,7%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 6,1% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.849 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 7,5% gefallen – von 3.906 €/m² auf 3.614 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Einsingen

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Einsingen liegt aktuell bei 3.600 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 3,7% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.471 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 6,6% gestiegen – von 3.378 €/m² auf 3.600 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in Ulm-Einsingen stiegen von 3.906 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 4.347 €/m² im dritten Quartal 2022 und gingen danach auf 3.614 €/m² im dritten Quartal 2026 zurück, was 7,5 % unter dem Wert von 2021 liegt. Die Mietpreise erhöhten sich im selben Zeitraum von 9,89 €/m² auf 11,94 €/m² (+20,7 %) und erreichten damit ihren bisherigen Höchstwert.

Der Kaufpreisfaktor sank von 35,9 im zweiten Quartal 2022 auf 25,2 im dritten Quartal 2026, den niedrigsten Wert im Betrachtungszeitraum. Die Entwicklung ergibt sich aus zurückgehenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mieten, wobei der stärkste Rückgang mit -6,95 % im vierten Quartal 2023 auf den Kaufpreiseinbruch von -7,4 % zurückging.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Häuser liegt Söflingen mit 4.901 €/m² an der Spitze, gefolgt von der Weststadt mit 4.795 €/m², während Unterweiler mit 3.501 €/m² und Eggingen mit 3.519 €/m² die niedrigsten Werte aufweisen. Alle zehn Stadtteile verzeichnen zum Vorjahr Rückgänge zwischen -4,8 % und -5,0 %, wobei die Weststadt mit -5,0 % sowie Grimmelfingen und Söflingen mit jeweils -5,0 % am deutlichsten nachgeben.

Bei den Mietpreisen führt die Weststadt mit 14,11 €/m² vor Söflingen mit 13,81 €/m², am unteren Ende liegen Unterweiler mit 11,29 €/m² und Donaustetten mit 11,48 €/m². Die Mieten steigen in allen Stadtteilen gegenüber dem Vorjahr moderat um 1,7 % bis 1,8 %, womit sich Kauf- und Mietpreise gegenläufig entwickeln.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Ulm-Einsingen stiegen von 3.378 €/m² im dritten Quartal 2021 auf 3.747 €/m² im dritten Quartal 2022 und gingen anschließend bis zum vierten Quartal 2023 auf 3.355 €/m² zurück. Seit 2024 liegen sie wieder im Aufwärtstrend und erreichen im dritten Quartal 2026 mit 3.600 €/m² ein Plus von 7,3 % gegenüber dem Tiefpunkt von 2023. Die Mietpreise stiegen im gesamten Zeitraum nahezu kontinuierlich von 9,19 €/m² auf 11,33 €/m², was einem Zuwachs von 23,3 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor sank von 30,6 im dritten Quartal 2021 auf 26,5 im dritten Quartal 2026, wobei er im dritten Quartal 2022 mit 32,5 seinen Höchstwert erreichte. Der Rückgang von 2022 bis 2024 auf 27,0 ist im Wesentlichen auf sinkende Kaufpreise bei weiter steigenden Mieten zurückzuführen, während seit 2024 die Mietpreise stärker zulegten als die Kaufpreise und den Faktor weiter leicht senkten.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen führt Söflingen mit 4.584 €/m² die benachbarten Stadtteile an, gefolgt von der Weststadt mit 4.483 €/m². Am unteren Ende liegen Eggingen mit 3.415 €/m² und Unterweiler mit 3.527 €/m², während alle Stadtteile einen Anstieg zum Vorjahr zwischen 4,7 % und 5,0 % verzeichnen, den stärksten in Söflingen (5,0 %).

Auch bei den Mieten sind Söflingen mit 12,80 €/m² und die Weststadt mit 12,66 €/m² die teuersten Stadtteile, die niedrigsten Mieten weisen Unterweiler mit 11,14 €/m² und Donaustetten mit 11,26 €/m² auf. Die Mietpreise stiegen gegenüber dem Vorjahr um 2,8 % bis 3,1 %, am deutlichsten in Ermingen und Grimmelfingen mit jeweils 3,1 %, und blieben damit durchgängig unter dem Anstieg der Kaufpreise.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Einsingen kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Einsingen heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 132 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 50 €/m² bis 290 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Einsingen

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Einsingen liegt aktuell bei 11,94 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 1,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 11,75 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 20,7% gestiegen – von 9,89 €/m² auf 11,94 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Einsingen

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Einsingen liegt aktuell bei 11,33 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 10,87 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,3% gestiegen – von 9,19 €/m² auf 11,33 €/m².

Kaufpreise der Region

In Ulm liegen die Kaufpreise für Häuser bei 4.275 €/m² (-5,3 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 4.282 €/m² (+4,9 %), womit die Stadt in beiden Segmenten über allen Nachbarstädten liegt. Während die Hauspreise in Ulm deutlich stärker sinken als in den Nachbarstädten mit meist rund -3,0 %, steigen die Wohnungspreise dort mit +4,9 % mehr als dreimal so stark wie im Umland mit höchstens +1,5 %.

Unter den Nachbarstädten weist Blaustein mit 3.969 €/m² bei Häusern und 3.691 €/m² bei Wohnungen die höchsten Preise auf, gefolgt von Illerkirchberg mit 3.767 €/m² bei Häusern und 3.503 €/m² bei Wohnungen. Die niedrigsten Preise verzeichnen Westerstetten mit 3.221 €/m² bei Häusern und Hüttisheim mit 2.939 €/m² bei Wohnungen, während Blaustein und Staig mit -0,2 % bei Häusern die geringsten Rückgänge zeigen.

Mietspiegel der Region

In Ulm liegen die Mietpreise mit 13,14 €/m² für Häuser (+2,6 %) und 12,38 €/m² für Wohnungen (+5,2 %) deutlich über allen Nachbarstädten, wobei der Wohnungsmarkt mit dem Anstieg zum Vorjahr den stärksten Zuwachs der Region verzeichnet. Die Nachbarstädte erreichen bei Wohnungen Zuwächse zwischen 0,2 % und 2,7 %, bei Häusern zwischen 0,8 % und 1,8 %.

Innerhalb des Umlands weisen Beimerstetten mit 11,72 €/m² bei Häusern und Blaustein mit 11,41 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise auf, während Blaubeuren mit 9,96 €/m² bei Häusern und Staig mit 10,36 €/m² bei Wohnungen am unteren Ende liegen. Auffällig ist die nahezu stagnierende Entwicklung der Wohnungsmieten in Blaustein mit lediglich +0,2 % sowie der geringe Anstieg der Hausmieten in Staig und Blaustein von jeweils 0,8 %.

Die Immobilienpreise in Ulm-Einsingen werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Einsingen besser einschätzen zu können.