Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Donautal 2026

Hauspreise in Ulm-Donautal

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 3.898 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 4,6%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 7,1% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.197 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 2,9% gefallen – von 4.015 €/m² auf 3.898 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Donautal

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 3.683 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 3%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 3% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.574 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 9% gestiegen – von 3.380 €/m² auf 3.683 €/m².

In Ulm-Donautal zeigen die Kaufpreise für Häuser seit Mitte 2022 einen deutlichen Rückgang von 4.621 €/m² im dritten Quartal 2022 auf 3.898 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Rückgang von 15,6 % entspricht. Die Mietpreise entwickelten sich im selben Zeitraum gegensätzlich und stiegen von 11,23 €/m² auf 12,82 €/m², was einer Steigerung von 14,2 % entspricht. Zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 waren hingegen noch deutliche Kaufpreissteigerungen zu verzeichnen, während die Mietpreise moderat zulegten.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im zweiten Quartal 2022 seinen Höchststand von 35,7 und fiel bis zum ersten Quartal 2026 kontinuierlich auf 25,3 ab. Diese Entwicklung resultiert aus der Kombination von rückläufigen Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen, wodurch sich das Verhältnis zwischen beiden Größen deutlich verringerte.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Häuser zeigt sich im Umland von Donautal eine deutliche Spreizung: Söflingen weist mit 4.919 €/m² die höchsten Preise auf, gefolgt von Weststadt mit 4.813 €/m², während Unterweiler mit 3.514 €/m² das günstigste Preisniveau erreicht. Sämtliche benachbarten Stadtteile verzeichnen Rückgänge der Kaufpreise zum Vorjahr zwischen -6,9 % und -7,1 %, wobei die Preisentwicklung annähernd einheitlich verläuft.

Die Mietpreise folgen einem ähnlichen Muster: Weststadt führt mit 14,00 €/m², während Unterweiler mit 11,20 €/m² die niedrigsten Mieten aufweist. Im Gegensatz zu den Kaufpreisen zeigen die Mietpreise eine positive Entwicklung mit moderaten Steigerungen zwischen 0,9 % und 1,0 % gegenüber dem Vorjahr.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Ulm-Donautal zeigten von Mitte 2021 bis Ende 2022 einen deutlichen Anstieg von 3.380 €/m² auf 3.850 €/m², bevor sie bis Anfang 2024 auf 3.457 €/m² sanken. Seit dem zweiten Quartal 2024 ist eine Erholung erkennbar, die aktuellen Kaufpreise liegen bei 3.683 €/m² im ersten Quartal 2026. Die Mietpreise entwickelten sich kontinuierlich aufwärts von 9,26 €/m² Mitte 2021 auf 11,44 €/m² Anfang 2026, was einem Anstieg von 23,5 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor erreichte seinen Höchststand mit 32,9 im dritten Quartal 2022 und fiel bis Ende 2024 auf 27,0, was primär auf die rückläufigen Kaufpreise bei gleichzeitig steigenden Mieten zurückzuführen ist. Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 26,8 im ersten Quartal 2026 zeigt eine leichte Stabilisierung, die durch das Zusammenspiel moderat steigender Kaufpreise und weiterhin anziehender Mietpreise geprägt ist.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen zeigt sich Söflingen mit 4.503 €/m² als teuerster Stadtteil, gefolgt von Eselsberg mit 4.466 €/m² und Weststadt mit 4.408 €/m². Die niedrigsten Kaufpreise weisen Unterweiler mit 3.470 €/m², Ermingen mit 3.492 €/m² und Einsingen mit 3.554 €/m² auf.

Bei den Mietpreisen führt ebenfalls Söflingen mit 12,53 €/m², vor Eselsberg mit 12,46 €/m² und Weststadt mit 12,40 €/m². Die Veränderungen zum Vorjahr bewegen sich bei den Kaufpreisen einheitlich im Bereich von 4,1 % bis 4,4 %, während die Mietpreise mit Steigerungen zwischen 6,7 % und 7,0 % deutlich stärker zulegten.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Donautal kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Donautal heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 95 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 95 €/m² bis 100 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Donautal

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 12,82 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 1,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,59 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 24,6% gestiegen – von 10,29 €/m² auf 12,82 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Donautal

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 11,44 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 10,96 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,5% gestiegen – von 9,26 €/m² auf 11,44 €/m².

Kaufpreise der Region

Ulm verzeichnet mit 4.295 €/m² für Häuser und 4.217 €/m² für Wohnungen deutlich höhere Kaufpreise als alle Nachbarstädte, wobei Blaustein mit 3.978 €/m² für Häuser und 3.671 €/m² für Wohnungen die vergleichsweise teuerste Nachbarstadt darstellt. Die günstigsten Preise finden sich in Westerstetten mit 3.229 €/m² für Häuser und in Hüttisheim mit 2.923 €/m² für Wohnungen.

Die Preisentwicklung zeigt ein gegensätzliches Muster: Während die Hauspreise in Ulm um -6,59 % gefallen sind und alle Nachbarstädte ebenfalls Rückgänge zwischen -3,92 % und -5,09 % verzeichnen, stiegen die Wohnungspreise in Ulm um 3,55 % bei gleichzeitig moderaten Anstiegen in den Nachbarstädten zwischen 1,64 % und 3,32 %.

Mietspiegel der Region

Ulm weist mit 13,04 €/m² für Häuser und 12,14 €/m² für Wohnungen die höchsten Mietpreise im Vergleich zu allen Nachbarstädten auf. Die Preissteigerung bei Wohnungen fiel mit 4,8% zum Vorjahr deutlich stärker aus als bei Häusern mit 2,3%, wobei dieser Trend sich in allen umliegenden Gemeinden widerspiegelt.

Unter den Nachbarstädten zeigt Blaustein mit 11,52 €/m² für Häuser die höchsten Mietwerte, während Blaubeuren mit 9,88 €/m² die niedrigsten Hausmieten aufweist. Die Wohnungsmieten in den Nachbarstädten bewegen sich in einer engen Spanne zwischen 10,01 €/m² in Westerstetten und 11,39 €/m² in Blaustein, mit nahezu gleichmäßigen Steigerungsraten von rund 4,6% bis 4,7%.

Die Immobilienpreise in Ulm-Donautal werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Donautal besser einschätzen zu können.