Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Ulm-Donautal 2026

Hauspreise in Ulm-Donautal

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 3.876 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,7%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 5,7% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.110 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 6,5% gefallen – von 4.145 €/m² auf 3.876 €/m².

Wohnungspreise in Ulm-Donautal

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 3.738 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 4,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.585 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7,8% gestiegen – von 3.468 €/m² auf 3.738 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in Ulm-Donautal stiegen von 3.876 €/m² im dritten Quartal 2021 (4.145 €/m²) bis zum zweiten Quartal 2022 auf den Höchststand von 4.632 €/m², sanken anschließend bis Ende 2023 auf 4.000 €/m² und bewegen sich seither zwischen 3.876 und 4.180 €/m². Im dritten Quartal 2026 liegt der Kaufpreis bei 3.876 €/m² und damit 6,5 % unter dem Wert von vor fünf Jahren, bei einem Rückgang von 16,3 % gegenüber dem Höchststand von 2022. Die Mietpreise stiegen im selben Zeitraum nahezu durchgängig von 10,56 €/m² auf 12,89 €/m², was einem Plus von 22,1 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im zweiten Quartal 2022 mit 35,7 seinen Höchstwert und fiel bis zum dritten Quartal 2026 auf 25,1, ein Rückgang von 29,7 %. Der Rückgang resultiert aus der Kombination sinkender Kaufpreise und gleichzeitig steigender Mieten, wobei die stärksten Einbrüche in den Quartalen mit deutlichen Kaufpreisrückgängen wie -7,2 % im vierten Quartal 2023 und -4,7 % im ersten Quartal 2026 auftraten.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Häuser liegen Söflingen mit 4.901 €/m², die Weststadt mit 4.795 €/m² und Eselsberg mit 4.502 €/m² an der Spitze der benachbarten Stadtteile. Am niedrigsten fallen die Kaufpreise in Unterweiler mit 3.501 €/m² und Donaustetten mit 3.530 €/m² aus. Zum Vorjahr sanken die Kaufpreise in allen Stadtteilen um 4,8 bis 5,0 Prozent, am stärksten in der Weststadt mit -5,0 % und in Söflingen und Grimmelfingen mit jeweils -5,0 %.

Bei den Mietpreisen verzeichnet die Weststadt mit 14,11 €/m² den höchsten Wert, gefolgt von Söflingen mit 13,81 €/m² und Eselsberg mit 13,56 €/m², während Unterweiler mit 11,29 €/m² am unteren Ende liegt. Die Mieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr in allen Stadtteilen zwischen 1,7 und 1,8 Prozent, mit dem höchsten Zuwachs in Gögglingen mit 1,8 %.

Der Kaufpreis für Wohnungen in Ulm-Donautal stieg von 3.468 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchstwert von 3.853 €/m² im dritten Quartal 2022, fiel anschließend bis zum ersten Quartal 2024 auf 3.457 €/m² und erreichte bis zum dritten Quartal 2026 wieder 3.738 €/m². Der Mietpreis legte im selben Zeitraum nahezu kontinuierlich von 9,32 €/m² auf 11,62 €/m² zu, was einem Plus von 24,7 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor sank von 32,9 im dritten Quartal 2022 auf 26,8 im dritten Quartal 2026. Der stärkste Rückgang auf 27,4 bis zum ersten Quartal 2024 ergab sich aus sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mieten, danach wirkten vor allem die weiter steigenden Mietpreise dämpfend auf den Faktor, während der Kaufpreis zuletzt wieder anzog.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Die höchsten Kaufpreise unter den benachbarten Stadtteilen weisen Söflingen mit 4.584 €/m², Eselsberg mit 4.536 €/m² und Weststadt mit 4.483 €/m² auf, während Unterweiler mit 3.527 €/m² und Ermingen mit 3.555 €/m² am unteren Ende liegen. Zum Vorjahr stiegen die Kaufpreise in allen Stadtteilen, am stärksten in Eselsberg mit 5,5 %, gefolgt von Söflingen mit 5,0 %, während Unterweiler mit 4,7 % den geringsten Anstieg verzeichnet.

Bei den Mieten führt Söflingen mit 12,80 €/m² vor Eselsberg mit 12,74 €/m² und Weststadt mit 12,66 €/m², die niedrigsten Mieten weist Unterweiler mit 11,14 €/m² auf. Die Mietpreise stiegen im Vorjahresvergleich zwischen 2,8 % und 3,1 %, wobei Ermingen und Eselsberg mit jeweils 3,1 % die höchsten Zuwächse verzeichnen.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Ulm-Donautal kann man den Bodenrichtwert in Ulm-Donautal heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 95 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 95 €/m² bis 100 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Ulm-Donautal

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 12,89 €/m².

Im letzten Quartal blieben die Mietpreise für Häuser unverändert.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser jedoch um 2,1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,63 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 22,1% gestiegen – von 10,56 €/m² auf 12,89 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Ulm-Donautal

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Ulm-Donautal liegt aktuell bei 11,62 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 11,09 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 24,7% gestiegen – von 9,32 €/m² auf 11,62 €/m².

Kaufpreise der Region

In Ulm liegen die Kaufpreise für Häuser bei 4.275 €/m² (-5,3 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 4.282 €/m² (+4,9 %), womit die Stadt in beiden Segmenten über allen Nachbarstädten liegt. Während die Hauspreise in Ulm deutlich stärker sinken als in den Nachbarstädten mit meist rund -3,0 %, steigen die Wohnungspreise dort mit +4,9 % mehr als dreimal so stark wie im Umland mit höchstens +1,5 %.

Unter den Nachbarstädten weist Blaustein mit 3.969 €/m² bei Häusern und 3.691 €/m² bei Wohnungen die höchsten Preise auf, gefolgt von Illerkirchberg mit 3.767 €/m² bei Häusern und 3.503 €/m² bei Wohnungen. Die niedrigsten Preise verzeichnen Westerstetten mit 3.221 €/m² bei Häusern und Hüttisheim mit 2.939 €/m² bei Wohnungen, während Blaustein und Staig mit -0,2 % bei Häusern die geringsten Rückgänge zeigen.

Mietspiegel der Region

In Ulm liegen die Mietpreise mit 13,14 €/m² für Häuser (+2,6 %) und 12,38 €/m² für Wohnungen (+5,2 %) deutlich über allen Nachbarstädten, wobei der Wohnungsmarkt mit dem Anstieg zum Vorjahr den stärksten Zuwachs der Region verzeichnet. Die Nachbarstädte erreichen bei Wohnungen Zuwächse zwischen 0,2 % und 2,7 %, bei Häusern zwischen 0,8 % und 1,8 %.

Innerhalb des Umlands weisen Beimerstetten mit 11,72 €/m² bei Häusern und Blaustein mit 11,41 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise auf, während Blaubeuren mit 9,96 €/m² bei Häusern und Staig mit 10,36 €/m² bei Wohnungen am unteren Ende liegen. Auffällig ist die nahezu stagnierende Entwicklung der Wohnungsmieten in Blaustein mit lediglich +0,2 % sowie der geringe Anstieg der Hausmieten in Staig und Blaustein von jeweils 0,8 %.

Die Immobilienpreise in Ulm-Donautal werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Ulm-Donautal besser einschätzen zu können.