Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Stuttgart-Mitte 2026

Hauspreise in Stuttgart-Mitte

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Stuttgart-Mitte liegt aktuell bei 6.092 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,7%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 2,2% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 6.227 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 7,6% gefallen – von 6.590 €/m² auf 6.092 €/m².

Wohnungspreise in Stuttgart-Mitte

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Stuttgart-Mitte liegt aktuell bei 5.595 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,4%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 1,2% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.666 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 7% gefallen – von 6.015 €/m² auf 5.595 €/m².

Die Kaufpreise für Häuser in Stuttgart-Mitte stiegen von 6.590 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 6.959 €/m² im dritten Quartal 2022 und gingen anschließend bis zum zweiten Quartal 2024 auf 6.071 €/m² zurück. Seitdem bewegen sie sich seitwärts und liegen im dritten Quartal 2026 bei 6.092 €/m², was insgesamt 7,5 % unter dem Höchststand und 7,6 % über dem Ausgangswert von 2021 liegt. Die Mietpreise stiegen im selben Zeitraum nahezu durchgehend von 17,22 €/m² auf 20,96 €/m², ein Plus von 21,7 %.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im zweiten Quartal 2022 mit 32,5 seinen Höchstwert und sank bis zum dritten Quartal 2026 auf 24,2. Der Rückgang der Kaufpreise bei gleichzeitig steigenden Mieten führte zu diesem Rückgang, wobei seit 2025 vor allem der Mietanstieg bei weitgehend stabilen Kaufpreisen den Faktor weiter verringerte.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Die höchsten Kaufpreise für Häuser weisen Nord mit 7.499 €/m², Degerloch mit 7.161 €/m² und West mit 6.891 €/m² auf, während Wangen mit 4.740 €/m² und Bad Cannstatt mit 5.205 €/m² am unteren Ende liegen. Die Kaufpreise stiegen gegenüber dem Vorjahr in den meisten Stadtteilen um 0,0 %, in Wangen um 0,0 % und in Bad Cannstatt um 0,0 %.

Bei den Mietpreisen liegen Degerloch mit 21,67 €/m², Nord mit 21,39 €/m² und West mit 21,33 €/m² an der Spitze, die niedrigsten Werte verzeichnen Wangen mit 16,35 €/m² und Bad Cannstatt mit 16,79 €/m². Die Mieten legten gegenüber dem Vorjahr in allen Stadtteilen einheitlich zwischen 3,4 % und 3,5 % zu, womit sie deutlich stärker stiegen als die Kaufpreise.

Der Kaufpreis in Stuttgart-Mitte stieg von 6.015 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 6.450 €/m² im zweiten Quartal 2022 und sank anschließend bis zum ersten Quartal 2024 auf 5.545 €/m². Seitdem bewegt er sich weitgehend seitwärts und liegt im dritten Quartal 2026 bei 5.595 €/m², was gegenüber dem Höchststand einem Rückgang von 13,3 % entspricht. Der Mietpreis stieg im gleichen Zeitraum nahezu kontinuierlich von 13,59 €/m² auf 16,29 €/m², ein Plus von 19,9 %.

Der Kaufpreisfaktor fiel von 36,9 im dritten Quartal 2021 auf 28,6 im dritten Quartal 2026, ein Rückgang um 22,5 %. Der stärkste Rückgang erfolgte zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem vierten Quartal 2023, als die Kaufpreise deutlich sanken und die Mieten zugleich weiter stiegen. Seit 2024 resultiert der weitere Rückgang des Kaufpreisfaktors überwiegend aus steigenden Mieten bei weitgehend stabilen Kaufpreisen.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen führt Nord mit 5.953 €/m² die benachbarten Stadtteile an, gefolgt von West mit 5.564 €/m² und Süd mit 5.398 €/m². Am unteren Ende liegen Wangen mit 4.216 €/m² und Bad Cannstatt mit 4.402 €/m². Alle Stadtteile verzeichnen leicht rückläufige Kaufpreise, wobei West mit -0,7 % und Bad Cannstatt mit -0,7 % die stärksten Rückgänge aufweisen, während Wangen mit -0,1 % nahezu stabil bleibt.

Bei den Mietpreisen liegen West mit 17,28 €/m² und Nord mit 17,06 €/m² an der Spitze, während Bad Cannstatt mit 14,67 €/m² und Wangen mit 14,68 €/m² die niedrigsten Werte zeigen. Die Mieten steigen in allen Stadtteilen gegenüber dem Vorjahr, mit dem stärksten Anstieg in Feuerbach mit 3,6 % und dem geringsten in Wangen mit 3,1 %.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Stuttgart-Mitte kann man den Bodenrichtwert in Stuttgart-Mitte heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 5.366 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 1.410 €/m² bis 30.000 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Stuttgart-Mitte

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Stuttgart-Mitte liegt aktuell bei 20,96 €/m².

Im letzten Quartal blieben die Mietpreise für Häuser unverändert.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser jedoch um 3,5% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 20,25 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 21,7% gestiegen – von 17,22 €/m² auf 20,96 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Stuttgart-Mitte

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Stuttgart-Mitte liegt aktuell bei 16,29 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,4%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 4,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 15,58 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 19,9% gestiegen – von 13,59 €/m² auf 16,29 €/m².

Kaufpreise der Region

Stuttgart verzeichnet bei den Kaufpreisen für Häuser 5.799 €/m² (-1,6 % zum Vorjahr) und für Wohnungen 4.778 €/m² (-0,7 %) und liegt damit unter dem Niveau von Gerlingen, das mit 5.969 €/m² für Häuser und 4.903 €/m² für Wohnungen die höchsten Werte der Region aufweist. Die niedrigsten Preise erreichen Esslingen am Neckar mit 4.448 €/m² für Häuser und 3.781 €/m² für Wohnungen sowie Möglingen mit 4.594 €/m² für Häuser und 3.986 €/m² für Wohnungen.

Während Stuttgart bei beiden Objektarten Preisrückgänge verzeichnet, legen die Wohnungspreise in allen Nachbarstädten zu, am stärksten in Ostfildern mit +0,9 % und Leonberg mit +0,9 %. Bei den Hauspreisen zeigt sich ein uneinheitliches Bild: Zuwächse von +1,1 % in Fellbach und Kernen im Remstal stehen Rückgängen von -1,0 % in Leonberg sowie -0,9 % in Korntal-Münchingen und Möglingen gegenüber.

Mietspiegel der Region

Stuttgart weist mit 18,21 €/m² bei Häusern und 15,40 €/m² bei Wohnungen die höchsten Mietpreise der Region auf, die Preise stiegen zum Vorjahr um 4,1 % bzw. 4,6 % und damit stärker als in allen betrachteten Nachbarstädten bei Häusern. Bei den Nachbarstädten liegt Gerlingen mit 15,96 €/m² (Häuser) und 14,44 €/m² (Wohnungen) an der Spitze, während Esslingen am Neckar mit 13,09 €/m² bzw. 12,61 €/m² die niedrigsten Werte verzeichnet.

Auffällig sind bei den Wohnungsmieten die Zuwächse in Kornwestheim mit 4,6 % und Ostfildern mit 4,6 %, die auf dem Niveau Stuttgarts liegen. Bei den Hausmieten fallen Kernen im Remstal mit 3,5 % und Fellbach mit 3,4 % als stärkste Nachbarstädte auf, während Ostfildern mit 2,1 % und Leinfelden-Echterdingen mit 2,1 % die geringsten Anstiege zeigen.

Die Immobilienpreise in Stuttgart-Mitte werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Stuttgart-Mitte besser einschätzen zu können.