Immobilienpreise und Quadratmeterpreise München 2026

Hauspreise in München

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in München liegt aktuell bei 8.500 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 1,3%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 1,2% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 8.608 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 4,1% gefallen – von 8.864 €/m² auf 8.500 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in München sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in München

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in München liegt aktuell bei 7.856 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 0,9% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 7.789 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 1,8% gefallen – von 8.002 €/m² auf 7.856 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in München sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

Die Kaufpreise für Häuser in München zeigen seit dem 3. Quartal 2021 einen deutlichen Rückgang von 10.254 €/m² im Höchststand auf aktuell 8.500 €/m² im 1. Quartal 2026, was einem Rückgang von 17,1 % entspricht. Die Mietpreise entwickelten sich im gleichen Zeitraum gegenläufig und stiegen von 17,78 €/m² auf 21,17 €/m², was einer Steigerung von 19,1 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor sank von 45,3 im 3. Quartal 2022 auf aktuell 33,5 im 1. Quartal 2026, was durch die gleichzeitige Kombination aus fallenden Kaufpreisen und steigenden Mietpreisen verursacht wurde. Die stärksten Rückgänge beim Kaufpreisfaktor erfolgten zwischen dem 1. Quartal 2023 und 1. Quartal 2024, als dieser um 5,7 Punkte von 41,8 auf 36,1 fiel.

Die Kaufpreise für Wohnungen in München zeigen eine deutliche Entwicklung: Ausgehend von 8.002 €/m² im zweiten Quartal 2021 stiegen sie bis zum ersten Quartal 2022 auf einen Höchststand von 8.929 €/m², bevor sie kontinuierlich auf 7.856 €/m² im ersten Quartal 2026 sanken. Die Mietpreise entwickelten sich im gleichen Zeitraum gegenläufig und stiegen von 16,54 €/m² auf 20,44 €/m², was einem Anstieg von 23,6 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor verringerte sich von 40,3 im zweiten Quartal 2021 deutlich auf 32,0 im ersten Quartal 2026. Diese Entwicklung resultiert aus dem Zusammenspiel fallender Kaufpreise bei gleichzeitig steigenden Mieten, wobei die Kaufpreise seit ihrem Höhepunkt um 12,0 % zurückgingen, während die Mietpreise kontinuierlich anstiegen.

Als Näherung für die tatsächlichen Grundstückspreise in München kann man den Bodenrichtwert in München heranziehen.

Mietspiegel für Häuser in München

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in München liegt aktuell bei 21,17 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,5%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 3,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 20,39 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 19,1% gestiegen – von 17,78 €/m² auf 21,17 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in München

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in München liegt aktuell bei 20,44 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,7%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 5,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 19,43 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,6% gestiegen – von 16,54 €/m² auf 20,44 €/m².

Kaufpreise der Region

München verzeichnet mit 8.500 €/m² für Häuser und 7.856 €/m² für Wohnungen ein hohes Preisniveau, wobei die Hauspreise um -1,3% sanken, während Wohnungspreise um 0,9% stiegen. Unter den Nachbarstädten übertrifft Grünwald München deutlich mit 12.282 €/m² für Häuser und 8.455 €/m² für Wohnungen bei stabilen Preisen, gefolgt von Pullach im Isartal mit 11.009 €/m² für Häuser.

Die meisten Nachbarstädte zeigen bei Hauspreisen Rückgänge zwischen -0,5% und -3,0%, wobei Planegg mit -3,0% den stärksten Rückgang verzeichnet, während nur Unterhaching mit +0,1% leicht zulegte. Bei Wohnungen dominieren hingegen Anstiege um 3,0% bis 3,2% in Pullach im Isartal, Neuried), Planegg, Baierbrunn, Gräfelfing und Schäftlarn.

Mietspiegel der Region

München verzeichnet bei den Mietpreisen für Häuser 21,17 €/m² mit einem Anstieg von 3,8% und bei Wohnungen 20,44 €/m² mit 5,2% Zuwachs zum Vorjahr ein deutliches Wachstum. Unter den Nachbarstädten übertrifft Grünwald mit 25,55 €/m² für Häuser und 20,38 €/m² für Wohnungen die Münchner Preise, verzeichnet jedoch keine Veränderung zum Vorjahr, während Pullach im Isartal mit 23,38 €/m² für Häuser ebenfalls über dem Münchner Niveau liegt.

Die stärksten Preissteigerungen bei Wohnungen zeigen Pullach im Isartal mit 8,6% und Neuried (München)) mit 8,7%, während Oberhaching mit nur 0,3% bei Häusern und 1,0% bei Wohnungen die geringste Dynamik aufweist. Schäftlarn bildet mit 18,30 €/m² für Häuser und 16,12 €/m² für Wohnungen das untere Preisniveau im Vergleich.

Die Immobilienpreise in München werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in München besser einschätzen zu können.