Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Gräfelfing 2026

Hauspreise in Gräfelfing

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Gräfelfing liegt aktuell bei 10.122 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Rückgang von 0,7%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 0,4% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 10.167 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 4,1% gefallen – von 10.556 €/m² auf 10.122 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Gräfelfing sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Gräfelfing

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Gräfelfing liegt aktuell bei 7.301 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,6%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 2,8% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 7.098 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 0,7% gefallen – von 7.355 €/m² auf 7.301 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Gräfelfing sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

Die Kaufpreise für Häuser in Gräfelfing sind von 10.556 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 10.122 €/m² im ersten Quartal 2026 gesunken, wobei der Höchststand von 12.108 €/m² im dritten Quartal 2022 erreicht wurde. Seither zeigt sich ein kontinuierlicher Rückgang mit einem Gesamtminus von 16,4 % vom Höchststand bis zum aktuellen Quartal. Die Mietpreise entwickelten sich deutlich stabiler und stiegen im gleichen Zeitraum von 18,59 €/m² auf 21,99 €/m², was einer Steigerung von 18,3 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor hat sich von 47,3 im zweiten Quartal 2021 zunächst auf 50,7 im dritten Quartal 2022 erhöht und ist anschließend auf aktuell 38,4 gesunken. Diese Entwicklung ist auf die gegenläufige Bewegung von sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen zurückzuführen, was zu einer deutlichen Kompression des Verhältnisses zwischen Kauf- und Mietpreis geführt hat.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Gräfelfing zeigten über den betrachteten Zeitraum eine deutliche Zweiphasigkeit: Nach einem kontinuierlichen Anstieg von 7.355 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf einen Höchststand von 8.309 €/m² im dritten Quartal 2022 folgte ein ausgeprägter Rückgang auf 7.301 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Rückgang von 12,1 % gegenüber dem Höchststand entspricht. Die Mietpreise entwickelten sich deutlich stabiler und stiegen nahezu kontinuierlich von 14,96 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 18,54 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Anstieg von 23,9 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor verringerte sich im Beobachtungszeitraum deutlich von 41,0 auf 32,8, was hauptsächlich durch die gegenläufige Entwicklung von sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen bedingt war. Während in der Phase steigender Kaufpreise bis Mitte 2022 der Kaufpreisfaktor noch auf 43,7 anstieg, führte die nachfolgende Kaufpreiskorrektur bei weiterhin steigenden Mieten zu einem beschleunigten Rückgang des Faktors um insgesamt 24,9 % vom Höchststand bis zum aktuellen Wert.

Als Näherung für die tatsächlichen Grundstückspreise in Gräfelfing kann man den Bodenrichtwert in Gräfelfing heranziehen.

Mietspiegel für Häuser in Gräfelfing

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Gräfelfing liegt aktuell bei 21,99 €/m².

Im letzten Quartal blieben die Mietpreise für Häuser unverändert.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser jedoch um 3,9% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 21,17 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 18,3% gestiegen – von 18,59 €/m² auf 21,99 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Gräfelfing

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Gräfelfing liegt aktuell bei 18,54 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 17,49 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 23,9% gestiegen – von 14,96 €/m² auf 18,54 €/m².

Kaufpreise der Region

Gräfelfing weist mit 10.122 €/m² für Häuser die zweithöchsten Kaufpreise im regionalen Vergleich auf und liegt damit deutlich über Nachbarstädten wie Germering mit 6.785 €/m² oder Puchheim mit 6.482 €/m². Lediglich Pullach im Isartal übertrifft Gräfelfing mit 11.009 €/m² für Häuser, während bei Wohnungen München mit 7.854 €/m² an der Spitze steht.

Die Preisentwicklung zeigt für Gräfelfing bei Häusern einen leichten Rückgang von -0,5 %, während Wohnungen mit +2,9 % deutlich zulegten. Auffällig ist, dass die meisten Nachbarstädte wie Planegg mit -3,0 % oder Krailling mit -2,3 % stärkere Rückgänge bei Häusern verzeichneten, während Wohnungspreise im gesamten Umland moderat anstiegen.

Mietspiegel der Region

Gräfelfing positioniert sich mit 21,99 €/m² für Häuser und 18,54 €/m² für Wohnungen im oberen Preissegment der Region, wobei nur Pullach im Isartal mit 23,38 €/m² bzw. 20,11 €/m² deutlich höhere Werte aufweist. Die Mietpreise bewegen sich damit über dem Niveau von Planegg und München, während Kommunen wie Eichenau und Gröbenzell mit Werten um 17 €/m² bzw. 16 €/m² deutlich günstiger bleiben.

Die Preisentwicklung in Gräfelfing zeigt mit 3,9 % bei Häusern und 6,0 % bei Wohnungen ein moderates Wachstum, das unter dem dynamischeren Anstieg in Neuried) (8,7 % bei Wohnungen) und Gauting (9,0 % bei Wohnungen) liegt. Auffällig ist die Stagnation in München mit 0,0 % Veränderung bei beiden Segmenten, während Krailling mit 5,7 % bei Häusern den stärksten Anstieg im Haussegment der unmittelbaren Nachbarschaft verzeichnet.

Die Immobilienpreise in Gräfelfing werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Gräfelfing besser einschätzen zu können.