Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Baden-Baden 2026

Hauspreise in Baden-Baden

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Baden-Baden liegt aktuell bei 3.886 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,1%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise jedoch um 2,2% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.975 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 0,4% gestiegen – von 3.871 €/m² auf 3.886 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Baden-Baden sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Baden-Baden

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Baden-Baden liegt aktuell bei 3.464 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 1,2% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 3.423 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Rückgang: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 0,3% gefallen – von 3.475 €/m² auf 3.464 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Baden-Baden sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

Die Kaufpreise für Häuser in Baden-Baden stiegen von 3.871 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchstwert von 4.351 €/m² im zweiten Quartal 2022 und lagen im dritten Quartal 2026 bei 3.886 €/m², womit sie nahezu auf dem Ausgangsniveau von 2021 verharren. Die Mietpreise zeigten im selben Zeitraum einen stetigen Anstieg von 10,22 €/m² auf 12,60 €/m², was einem Plus von 23,3 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor sank von 31,6 im dritten Quartal 2021 über einen Höchstwert von 34,0 im zweiten Quartal 2022 auf 25,7 im dritten Quartal 2026. Der Rückgang resultiert aus den seit Mitte 2022 sinkenden Kaufpreisen bei gleichzeitig weiter steigenden Mietpreisen, wobei der stärkste Quartalsrückgang von 6,2 % im dritten Quartal 2022 und im ersten Quartal 2024 verzeichnet wurde.

Hauspreise in Baden-Baden nach Stadtteilen

In Baden-Baden weist die Innenstadt mit 6.145 €/m² den höchsten Kaufpreis für Häuser auf, gefolgt von Lichtental (mit Oberbeuern und Geroldsau) mit 4.316 €/m² und der Weststadt mit 3.985 €/m². Am unteren Ende liegen Neuweier mit 3.182 €/m² und Steinbach mit 3.195 €/m². Die Kaufpreise sind in allen Stadtteilen gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken, mit Rückgängen zwischen 0,8 % (Innenstadt) und 0,8 % in Lichtental (-0,8 % bei -0,82 % gerundet), während Neuweier und Steinbach mit -0,8 % nahezu gleichauf liegen.

Bei den Mietpreisen führt die Innenstadt mit 14,55 €/m² vor der Weststadt mit 13,58 €/m², die niedrigsten Mieten weisen Neuweier mit 11,24 €/m² und Steinbach mit 11,29 €/m² auf. Die Mieten sind in sämtlichen Stadtteilen gegenüber dem Vorjahr gestiegen, am stärksten in der Weststadt mit 2,3 %, am schwächsten in Haueneberstein und Sandweier mit jeweils 2,2 %.

Die Kaufpreise für Wohnungen in Baden-Baden stiegen von 3.475 €/m² im dritten Quartal 2021 auf einen Höchstwert von 3.766 €/m² im dritten Quartal 2022 und fielen anschließend bis zum ersten Quartal 2023 auf 3.532 €/m² (-5,2 % zum Vorquartal). Seither bewegen sich die Kaufpreise seitwärts zwischen 3.422 €/m² und 3.513 €/m² und lagen im dritten Quartal 2026 bei 3.464 €/m², während die Mietpreise im gleichen Zeitraum nahezu kontinuierlich von 8,99 €/m² auf 10,96 €/m² (+21,9 %) zulegten.

Der Kaufpreisfaktor erreichte im dritten Quartal 2022 mit 33,8 seinen Höchststand und sank bis zum dritten Quartal 2026 auf 26,3. Der Rückgang resultiert zunächst aus den sinkenden Kaufpreisen bis Anfang 2023 und seither vor allem aus den weiter steigenden Mietpreisen bei weitgehend stabilen Kaufpreisen.

Wohnungspreise in Baden-Baden nach Stadtteilen

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen in Baden-Baden liegt die Innenstadt mit 4.349 €/m² an der Spitze, gefolgt von der Weststadt mit 3.673 €/m² und Ebersteinburg mit 3.626 €/m². Am günstigsten sind Sandweier mit 3.109 €/m² und Haueneberstein mit 3.152 €/m², wobei die Kaufpreise im Vorjahresvergleich weitgehend stabil blieben: Nur die Innenstadt (-0,3 %) und Ebersteinburg (-0,3 %) verzeichneten leichte Rückgänge, während Balg mit +0,5 % den höchsten Anstieg aufweist.

Bei den Mietpreisen führt ebenfalls die Innenstadt mit 12,11 €/m² vor der Weststadt mit 11,49 €/m², während Neuweier mit 10,06 €/m² und Steinbach mit 10,22 €/m² die niedrigsten Werte verzeichnen. Die Mieten stiegen in allen Stadtteilen im Vorjahresvergleich um 2,1 % bis 2,2 %, am stärksten in der Weststadt mit +2,2 % sowie in der Innenstadt und in Sandweier mit jeweils +2,2 %.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Baden-Baden kann man den Bodenrichtwert in Baden-Baden heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 451 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 33 €/m² bis 3.000 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Baden-Baden

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Baden-Baden liegt aktuell bei 12,6 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,6%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 3,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 12,16 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 23,3% gestiegen – von 10,22 €/m² auf 12,6 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Baden-Baden

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Baden-Baden liegt aktuell bei 10,96 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 3,4% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 10,6 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 21,9% gestiegen – von 8,99 €/m² auf 10,96 €/m².

Kaufpreise der Region

Baden-Baden weist mit 3.886 €/m² für Häuser und 3.464 €/m² für Wohnungen die höchsten Kaufpreise der Region auf, wobei Häuser mit -2,2 % zum Vorjahr am stärksten nachgaben, während Wohnungen um 1,2 % zulegten. Unter den Nachbarstädten liegen Iffezheim mit 3.460 €/m² bei Häusern und 3.200 €/m² bei Wohnungen sowie Sinzheim mit 3.449 €/m² bzw. 3.187 €/m² am nächsten an Baden-Baden, während Bühlertal mit 2.866 €/m² bei Häusern und Lichtenau (Baden) mit 2.618 €/m² bei Wohnungen die niedrigsten Werte verzeichnen.

Bei den Hauspreisen fallen neben Baden-Baden vor allem Hügelsheim mit -1,7 % und Iffezheim mit -1,7 % auf, während die übrigen Nachbarstädte nur Rückgänge von maximal 0,8 % zeigen und Bühlertal unverändert bleibt. Die Wohnungspreise stiegen in den Nachbarstädten mit 0,3 % bis 0,8 % durchweg moderat, am stärksten in Rheinau mit 0,8 %, und liegen damit unter dem Zuwachs in Baden-Baden.

Mietspiegel der Region

In Baden-Baden liegen die Mietpreise für Häuser bei 12,60 €/m² (+3,6 % zum Vorjahr) und für Wohnungen bei 10,96 €/m² (+3,4 %) und damit über allen untersuchten Nachbarstädten. Bei den Hausmieten folgt Sinzheim mit 11,67 €/m² an zweiter Stelle, während Rheinmünster mit 10,27 €/m² und Hügelsheim mit 10,29 €/m² am unteren Ende liegen; bei den Wohnungsmieten weisen Rheinmünster mit 9,35 €/m² und Lichtenau (Baden) mit 9,38 €/m² die niedrigsten Werte auf.

Die Preisdynamik in Baden-Baden zählt mit 3,6 % bei Häusern und 3,4 % bei Wohnungen zu den stärksten der Region, die nur von Lichtenau (Baden) mit 3,3 % bei den Wohnungsmieten annähernd erreicht wird. Dagegen stagnierten die Mieten in Bühlertal bei 0,0 %, und Sinzheim verzeichnete mit 0,3 % bei Häusern sowie Rheinmünster mit 0,5 % bei Wohnungen nur minimale Anstiege.

Die Immobilienpreise in Baden-Baden werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Baden-Baden besser einschätzen zu können.