Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Berchtesgaden 2026

Hauspreise in Berchtesgaden

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Berchtesgaden liegt aktuell bei 4.159 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,2%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise ebenfalls um 1,1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.112 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 2,7% gestiegen – von 4.048 €/m² auf 4.159 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Kauf- und Mietpreise für Häuser in Berchtesgaden sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im nächsten Abschnitt.

Wohnungspreise in Berchtesgaden

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Berchtesgaden liegt aktuell bei 4.225 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,5%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 4.182 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 9,6% gestiegen – von 3.853 €/m² auf 4.225 €/m².

Einen detaillierten Vergleich der Immobilienpreise und Mietpreise für Wohnungen in Berchtesgaden sowie eine Übersicht der Stadtteile finden Sie im übernächsten Abschnitt.

In Berchtesgaden zeigen die Kaufpreise für Häuser seit dem zweiten Quartal 2021 eine deutliche Dynamik: Nach einem kontinuierlichen Anstieg von 4.048 €/m² auf den Höchststand von 4.762 €/m² im dritten Quartal 2022 folgte ein ausgeprägter Rückgang auf 4.095 €/m² im dritten Quartal 2025, bevor sich die Preise zuletzt bei 4.159 €/m² im ersten Quartal 2026 stabilisierten. Die Mietpreise entwickelten sich im gleichen Zeitraum wesentlich stetiger und stiegen von 8,81 €/m² auf aktuell 10,87 €/m², was einem Gesamtanstieg von 23,4 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor erreichte seinen Höchstwert von 42,1 im dritten Quartal 2022 und sank anschließend kontinuierlich auf 31,9 im ersten Quartal 2026. Diese Entwicklung resultiert aus der Kombination von rückläufigen Kaufpreisen bei gleichzeitig steigenden Mietpreisen, wobei die Kaufpreise vom Höchststand bis zum aktuellen Niveau um 12,7 % nachgaben, während die Mieten im selben Zeitraum um 15,3 % zulegten.

In Berchtesgaden zeigen die Kaufpreise für Wohnungen über den betrachteten Fünfjahreszeitraum eine deutliche Aufwärtsbewegung von 3.853 €/m² im zweiten Quartal 2021 auf 4.225 €/m² im ersten Quartal 2026, was einem Gesamtanstieg von 9,7% entspricht. Der Höchststand wurde im vierten Quartal 2022 mit 4.503 €/m² erreicht, gefolgt von einem Rückgang bis Anfang 2024 und einer anschließenden Erholung. Die Mietpreise entwickelten sich parallel von 8,72 €/m² auf 11,0 €/m², was einem Anstieg von 26,1% entspricht und damit deutlich dynamischer als die Kaufpreise verläuft.

Der Kaufpreisfaktor veränderte sich im Beobachtungszeitraum von 36,8 auf 32,0, was einem Rückgang von 13,0% entspricht. Diese Entwicklung resultiert primär aus dem überproportionalen Anstieg der Mietpreise gegenüber den Kaufpreisen, wobei der Kaufpreisfaktor seinen Höchststand im ersten Quartal 2023 mit 38,7 erreichte und seitdem kontinuierlich gesunken ist.

Als Näherung für die tatsächlichen Grundstückspreise in Berchtesgaden kann man den Bodenrichtwert in Berchtesgaden heranziehen.

Mietspiegel für Häuser in Berchtesgaden

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Berchtesgaden liegt aktuell bei 10,87 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 2,2%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 5,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 10,29 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 23,4% gestiegen – von 8,81 €/m² auf 10,87 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Berchtesgaden

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Berchtesgaden liegt aktuell bei 11 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,4%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 6,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 10,32 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 26,2% gestiegen – von 8,72 €/m² auf 11 €/m².

Kaufpreise der Region

In Berchtesgaden liegen die Kaufpreise bei 4.159 €/m² für Häuser und 4.225 €/m² für Wohnungen, womit die Stadt im unteren Preissegment der Region positioniert ist. Die Preisentwicklung zeigt mit 1,1% bei Häusern und 1,1% bei Wohnungen moderate Steigerungen, die jedoch deutlich unter den Wachstumsraten der meisten Nachbarstädte liegen.

Die höchsten Hauspreise verzeichnet Schneizlreuth mit 5.781 €/m², gefolgt von Bad Reichenhall mit 5.618 €/m², während die günstigsten Hauspreise in Schönau am Königssee bei 4.141 €/m² zu finden sind. Bei den Wohnungspreisen führt Schönau am Königssee mit 4.502 €/m², während Anger mit 3.816 €/m² die niedrigsten Preise aufweist – auffällig ist dabei, dass die Wohnungspreise in fast allen Nachbarstädten mit Steigerungen von 2,7% bis 3,0% deutlich dynamischer wachsen als in Berchtesgaden.

Mietspiegel der Region

In Berchtesgaden liegen die Mietpreise mit 10,87 €/m² für Häuser und 11,00 €/m² für Wohnungen deutlich unter dem Niveau der meisten Nachbarstädte. Lediglich Schönau am Königssee weist mit 10,77 €/m² einen noch niedrigeren Hausmietpreis auf, während Schneizlreuth mit 13,19 €/m² bei Häusern und Bad Reichenhall mit 11,97 €/m² bei Wohnungen die höchsten Werte erreichen.

Die Preisentwicklung in Berchtesgaden zeigt mit 5,6% bei Häusern und 6,6% bei Wohnungen einen moderaten Anstieg, der im mittleren Bereich der Region liegt. Besonders auffällig ist Bad Reichenhall mit einem Wohnungsmietpreisanstieg von 9,6%, während Marktschellenberg mit nur 1,9% bei Häusern und 1,1% bei Wohnungen die geringsten Veränderungsraten aufweist.

Die Immobilienpreise in Berchtesgaden werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Berchtesgaden besser einschätzen zu können.