Immobilienpreise und Quadratmeterpreise Heidelberg-Bergheim 2026

Hauspreise in Heidelberg-Bergheim

Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser in Heidelberg-Bergheim liegt aktuell bei 6.490 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 0,8%.

Im Jahresvergleich sind die Hauspreise jedoch um 1,9% gefallen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 6.613 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Häuser um 1,5% gestiegen – von 6.393 €/m² auf 6.490 €/m².

Wohnungspreise in Heidelberg-Bergheim

Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen in Heidelberg-Bergheim liegt aktuell bei 5.602 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,2%.

Im Jahresvergleich sind die Wohnungspreise ebenfalls um 5,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 5.304 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnungen um 5,7% gestiegen – von 5.301 €/m² auf 5.602 €/m².

Der Kaufpreis für Häuser in Heidelberg-Bergheim stieg von 6.393 €/m² im dritten Quartal 2021 auf 7.073 €/m² im vierten Quartal 2022, ging danach bis zum vierten Quartal 2023 auf 6.415 €/m² zurück (-9,3 %) und liegt im dritten Quartal 2026 mit 6.490 €/m² nur noch 1,5 % über dem Ausgangswert. Der Mietpreis stieg im gleichen Zeitraum nahezu durchgehend von 15,07 €/m² auf 18,60 €/m² (+23,4 %).

Der Kaufpreisfaktor erreichte mit 37,4 im zweiten Quartal 2022 seinen Höchststand und sank bis zum dritten Quartal 2026 auf 29,1 (-17,8 % gegenüber dem Ausgangswert von 35,4). Der Rückgang beruht zunächst auf den ab 2023 sinkenden Kaufpreisen bei weiter steigenden Mieten und seit 2024 überwiegend auf den stärker steigenden Mieten bei weitgehend stagnierenden Kaufpreisen.

Hauspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Häuser liegt Neuenheim mit 8.946 €/m² an der Spitze, gefolgt von der Altstadt mit 8.387 €/m², während Pfaffengrund mit 3.868 €/m² den niedrigsten Wert aufweist. Alle Stadtteile verzeichnen gegenüber dem Vorjahr Rückgänge zwischen -1,6 % und -1,7 %, wobei Weststadt und Altstadt mit jeweils -1,7 % am stärksten nachgeben.

Bei den Mietpreisen führt Neuenheim mit 19,18 €/m² knapp vor der Altstadt mit 19,17 €/m², am günstigsten ist Pfaffengrund mit 14,30 €/m². Die Mieten steigen in allen Stadtteilen einheitlich um rund 2,2 %, am stärksten in Kirchheim mit 2,2 % bei einem Niveau von 14,60 €/m².

Der Kaufpreis für Wohnungen in Heidelberg-Bergheim stieg von 5.301 €/m² im dritten Quartal 2021 auf 5.602 €/m² im dritten Quartal 2026, ein Plus von 5,7 %. Dabei erreichte er im dritten Quartal 2022 mit 5.861 €/m² seinen Höchststand und fiel anschließend bis zum dritten Quartal 2023 auf 5.204 €/m², bevor eine Erholung einsetzte. Der Mietpreis stieg im selben Zeitraum kontinuierlich von 12,42 €/m² auf 15,85 €/m², was einem Zuwachs von 27,6 % entspricht.

Der Kaufpreisfaktor sank von 35,6 im dritten Quartal 2021 auf 29,5 im dritten Quartal 2026, nachdem er im dritten Quartal 2022 mit 37,3 seinen Höchstwert erreicht hatte. Der Rückgang resultiert aus dem deutlich stärkeren Anstieg der Mieten (27,6 %) gegenüber den Kaufpreisen (5,7 %), wobei der stärkste Rückgang zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem dritten Quartal 2023 mit den sinkenden Kaufpreisen bei weiter steigenden Mieten zusammenfiel.

Wohnungspreise benachbarter Stadtteile

Bei den Kaufpreisen für Wohnungen liegt Neuenheim mit 6.690 €/m² an der Spitze, gefolgt von der Altstadt mit 6.605 €/m² und der Weststadt mit 6.022 €/m². Am unteren Ende stehen Rohrbach mit 4.118 €/m², Kirchheim mit 4.127 €/m² und Pfaffengrund mit 4.221 €/m², wobei die Kaufpreise im Vorjahresvergleich überall nur moderat zwischen 1,0 % und 1,4 % gestiegen sind.

Bei den Mietpreisen führen Neuenheim mit 16,58 €/m² und die Altstadt mit 16,32 €/m², während Pfaffengrund mit 12,80 €/m² den niedrigsten Wert aufweist. Die Mieten haben mit Zuwächsen zwischen 4,0 % und 4,9 % deutlich stärker zugelegt als die Kaufpreise, am stärksten in Kirchheim mit 4,9 % und in Handschuhsheim mit 4,8 %.

Als Näherung für die tatsächen Grundstückspreise in Heidelberg-Bergheim kann man den Bodenrichtwert in Heidelberg-Bergheim heranziehen.

Dieser beträgt aktuell durchschnittlich 1.328 € pro Quadratmeter und weist einen Preisspanne von 700 €/m² bis 4.000 €/m² auf.

Mietspiegel für Häuser in Heidelberg-Bergheim

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Häuser in Heidelberg-Bergheim liegt aktuell bei 18,6 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Häuser ebenfalls um 3,6% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 17,95 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Häuser um 23,4% gestiegen – von 15,07 €/m² auf 18,6 €/m².

Mietspiegel für Wohnungen in Heidelberg-Bergheim

Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Mietpreise für Wohnungen in Heidelberg-Bergheim liegt aktuell bei 15,85 €/m².

Im letzten Quartal gab es einen Anstieg von 1,9%.

Im Jahresvergleich sind die Mietpreise für Wohnungen ebenfalls um 7,1% gestiegen. Der Preis vor einem Jahr lag bei 14,8 €/m².

Langfristig zeigt sich ein deutlicher Anstieg: In den letzten 5 Jahren ist der Mietspiegel für Wohnungen um 27,6% gestiegen – von 12,42 €/m² auf 15,85 €/m².

Kaufpreise der Region

In Heidelberg liegen die Kaufpreise für Häuser bei 5.187 €/m² und damit deutlich über allen Nachbarstädten, wobei sie als einzige größere Veränderung -2,8 % (Schriesheim: -1,8 %) zum Vorjahr nachgaben, während die Nachbarstädte mit -0,2 bis -0,3 % nahezu stagnieren. Bei Wohnungen verzeichnet Heidelberg mit 4.724 €/m² und einem Plus von 4,5 % den stärksten Anstieg, während die Nachbarstädte nur um 0,7 % zulegten.

Innerhalb der Nachbarstädte weisen Dossenheim mit 4.577 €/m² bei Häusern und 4.152 €/m² bei Wohnungen sowie Sandhausen mit 4.149 €/m² bei Häusern die höchsten Preise auf. Am niedrigsten liegen Schönau (Odenwald) mit 2.699 €/m² bei Häusern und Wilhelmsfeld mit 2.621 €/m² bei Wohnungen.

Mietspiegel der Region

Heidelberg weist mit 15,79 €/m² für Häuser und 14,03 €/m² für Wohnungen die höchsten Mietpreise der Region auf, wobei die Wohnungsmieten mit 5,6 % gegenüber dem Vorjahr deutlich stärker gestiegen sind als in allen betrachteten Nachbarstädten (2,6 % bis 4,2 %). Die Hausmieten legten in Heidelberg um 2,7 % zu und bewegen sich damit nur geringfügig über dem Niveau der Nachbarstädte, die einheitlich 2,5 % bis 2,6 % verzeichnen.

Unter den Nachbarstädten erreichen Dossenheim mit 14,88 €/m² bei Häusern und 12,88 €/m² bei Wohnungen sowie Eppelheim mit 13,24 €/m² bzw. 12,03 €/m² die höchsten Werte, während Wilhelmsfeld mit 9,69 €/m² bei Häusern und 9,86 €/m² bei Wohnungen sowie Schönau (Odenwald) mit 10,47 €/m² bzw. 9,71 €/m² am unteren Ende liegen. Der stärkste Anstieg der Wohnungsmieten unter den Nachbarstädten entfällt mit 4,2 % auf Sandhausen, gefolgt von Plankstadt mit 3,7 %.

Die Immobilienpreise in Heidelberg-Bergheim werden von verschiedenen Faktoren bestimmt, die zusammen das aktuelle Marktgeschehen prägen. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen die Lage innerhalb der Stadt, wobei zentrale und beliebte Stadtviertel meist höhere Preise erzielen als Randgebiete. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle – Neubauten oder umfassend renovierte Objekte befinden sich typischerweise im höheren Preissegment.

Die Größe und Ausstattung einer Immobilie sind weitere preisbestimmende Faktoren. Großzügige Wohnflächen, moderne Sanitäranlagen und hochwertige Ausstattungsmerkmale rechtfertigen in der Regel höhere Preise. Nicht zu unterschätzen ist auch der Einfluss der vorhandenen Infrastruktur – gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Bildungseinrichtungen steigern die Attraktivität und damit den Wert von Immobilien erheblich.

Die Marktbedingungen, also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, haben einen unmittelbaren Einfluss auf die Preisgestaltung. In begehrten Städten mit begrenztem Wohnraum und hoher Nachfrage steigen die Preise tendenziell stärker als in Regionen mit ausgeglichenerem Wohnungsmarkt. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsniveau, Inflationsrate und allgemeine Wirtschaftslage wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Für Kaufinteressenten und Investoren ist es daher ratsam, neben den objektbezogenen Faktoren auch die städtischen Entwicklungsperspektiven und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in ihre Überlegungen einzubeziehen, um die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie in Heidelberg-Bergheim besser einschätzen zu können.